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胶南房地产市场调查分析 （2010年12月16） 青岛作为一个滨海城市，所辖岸线843.9公里，整个城市依海而建。其漫长的大陆海岸线、独特的地理位置、优越的气候条件在国内城市中独一无二，在世界范围内也并不多见。这是青岛城市资源在世界范围内具备的比较优势。 目 录 一、胶南的价值 二、胶南房地产发展前景 1、拥湾发展下的桥隧机遇 2、西海岸工业发展带来的机遇 三、胶南房地产市场板块划分 四、胶南住宅市场调查分析 五、胶南开发区与青岛开发区住宅市场的比较 1、与薛家岛安子片区比较 2、唐岛湾片区（含长江路） 六、市调分析结论 一、胶南的价值 【地理】：胶南市处山东半岛西南隅，胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1894平方公里。 【环境】：胶南属北温带季风气候区。年平均气温12℃，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。是人们避暑、疗养和观光旅游的滨海胜境。连续十六年被山东省政府评为全省社会治安综合治理模范先进城市。 【交通】：胶南北距青（岛）银（川）高速公路40公里，另有国家大环海高速——同三高速公路、胶州湾高速公路、204国道、青红高速和其他4条省道穿越胶南境内，可与25条高标准市乡公路构成四通八达的交通网。从胶南市区沿环胶州湾高速公路或乘轮渡岛青岛市中心仅需一小时。青岛跨海大桥建成后，从胶南乘车去青岛市中心仅需30分钟。青岛市区通达琅琊台的客轮开辟了一条海上黄金旅游线。从市区到各景区都有旅游专线车船。胶南北距胶州火车站40公里东距黄岛火车站25公里。承担青岛港70%货运量的青岛前湾距胶南市仅20公里。胶南积米崖港已被省政府批准为二类开放口岸。胶南距青岛机场50公里，从市中心沿环胶州湾高速公路至青岛机场仅需40分钟。青岛海滨大道穿越胶南。 【行政】：胶南市辖15个镇、2个街道、5个园区。总面积1846平方千米，全市总人口81.1万人，其中农业人口44.3万人，非农业人口36.8万人； 【自然资源】：胶南依山傍海，130公里海岸线，130公里海阔山高，自然资源丰富。胶南市拥有琅琊台、大珠山等一批优秀旅游资源，2005年，胶南市被国家环保总局认定为国家环境保护模范城市。 核心价值：优秀的自然环境、毗邻青岛经济技术开发区的位置 二、胶南房地产发展前景 1、青岛拥湾发展下的桥隧机遇 “一主三辅多组团”拥湾发展战略，加快打造环胶州湾核心圈层，经过十几年、几十年的努力，将来就能把300多平方公里的胶州湾纳入城市的怀抱，成为青岛的城市“内湖”，使青岛独特的滨海城市风格和人文特色沿胶州湾延续和放大。 “桥隧通车”，在去除制约胶南与青岛主城协调发展的最大瓶颈后，胶南在大青岛布局中的地位已经不再是一个普普通通的县级市的概念，而是主城区的重要一极，是青岛未来发展的潜力地带。桥隧通车带来的，不仅是人流、物流，而是把胶南现有的资源、区位优势进行了放大，让胶南史无前例地处在了一个历史的高点上。 2、西海岸工业发展带来的机遇 西海岸大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，推动开发区持续快速发展，但同时也在一定程度上破坏了黄岛区的生态居住环境，长期来看，青岛开发区住宅区向东发展是必然趋势。 3、基本判断 胶南依托青岛经济技术开发区，具备成为西海岸高档居住区的有利条件 凭借生态环境成为优质居住区/度假区，发展潜力巨大 三、胶南房地产市场板块划分 目前，胶南市的房地产开发主要分为三个版块： 1、老城区版块 目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且开发项目普遍规模不大。但老城区市政配套完善，生活便利等因素，使得老城区楼盘销售状况良好。目前，老城区多数楼盘已售完。 2、海滨工业园版块（含大珠山一带） 该版块属于胶南最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。 3、东部新城区沿海版块 新城区版块自胶南政府东迁，隧道建设，该区域一直是开发热点区域，楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块优越的环境优势，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊大。 各版块价格悬殊，故只对新城区沿海板块进行分析 四、住宅市场调查分析 1、住宅市场调查 分析中将那鲁湾和达令港两个豪宅项目剔除。 项目名称 体量 （平米） 建筑规划 主力面积 （平米） 开盘时间 装修情况 当前价格 （元/平米） 销售率 销售速度 （套/月） 胶南开发区 核心片区 中海熙岸 20.6万 小高层、高层 85-170