长沙商业地产分析报告.docVIP

2006-2007年长沙商业地产分析报告 2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。 　 新开工面积 竣工面积 销售量 面积 (万平米） 同比 增长率 面积 (万平米） 同比增长率 面积 (万平米） 同比 增长率 2004年 187.87 59.59% 170.92 29.85% 31.29 -31.87% 2005年 227.83 21.27% 156.31 -8.55% 91.15 191.31% 2006年1-9月 239.08 46.97% 124.97 47.85% 39.43 -41.76% 合计 654.78 452.2 161.87 数据来源：《长沙市房地产开发预警预报信息系统》 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。 长沙商业地产现状 长沙市商业格局； 根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标： 到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。? 根据专家的看法，此次规划遵循三个方面： （1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。 （2）?规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。以后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。 （3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。 传统商圈分析 五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 区域范围： 以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围 商圈级别：传统商圈 商圈简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。商圈业态最为齐全，汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达30-50万。 主要商业物业： 百货 平和堂 春天百货 王府井百货 新世界百货 百联东方商厦 新大新广场 锦绣中环 7家 购物中心 万达购物广场 百盛购物广场 2家 商业步行街 黄兴路步行街 金满地商业步行街 坡子街民俗商业街 3条 大型生活超市 沃尔玛 家乐福 好又多 3家 知名精品超市 屈臣氏 1家 专业卖场 苏宁电器（2家） 国美电器（2家） 4家 批发市场 老照璧美容美发批发市场 宝兰街手机批发市场 2家 其它成规模商业 酒吧一条街 商圈特点及发展前景分析： 历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈； 今天的五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。 业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好 圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等