长沙浏阳园中园房地产开发项目可研报告.pdf

浏阳 “园中园”（暂定名）项目 初步可行性研究报告 浏阳市东玉房地产开发有限公司 2011 年 1 月 18 日 目 录 前言 4 项目决策背景 5 第一章 项目简介 7 项目概况 7 宗地现状 8 项目 SWOT 分析 9 项目周边配套 10 经济指标 7 第二章 市场及竞争对手分析 11 住宅市场 11 市场小结 17 商业市场 18 分析小结 21 第三章 项目开发 23 项目定位 23 开发计划 25 销售策略 25 第四章 投资收益分析 30 成本测算 30 税务分析 33 经济效益分析 34 敏感性分析 35 项目资金预测 38 第五章 分析结论 40 前 言 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，距离浏阳 市中心城区约 25 公里，距离长沙市约 30 公里。是“十一五” 计划中的重点发展区域，项目占地约 145 亩，是园区最大规 模的房地产项目。 项目决策背景 一、外部环境 长沙市生物医药科技园 湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重 大战略规划生物医药基地的核心载体 ； 湖南省 “十五”规划重点建设的十大标志工程之一 ； 长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。 随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继 入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地， 改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技 水平。 园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现 有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此 背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时 ， 通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。 二、内部因素 浏阳市东玉房地产开发有限公司是在长沙市浏阳市工 商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机 构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企 业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业 管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。 公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务 浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。 本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着 长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配 合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源， 搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的 开发团队 ，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升 贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累 经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。 第一章 项目简介 项目概况 （一）经济指标 项目经济指标数据 序号 内容 数据 1. 土地面积 96369.3 ㎡ 2. 地价总款 100000000 元 3. 容积率 ≤3.0 4. 总建面积 289108 ㎡ 5. 商业面积 ≤30% 6. 楼面地价 345.89 元/ ㎡ （二）宗地位置