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公寓大廈管理條例常見問題 饒後樂 公寓大廈管理起源：追求效率 公寓大廈（區分所有建物）：都會地區主要建築型態 原因：追求效率 公寓大廈管理的目的：維護建築物良好機能、提昇居住品質 重要里程碑：一九九五年公寓大廈管理條例 公寓大廈管理的基礎元素 良好公寓大廈管理的要件 擬定完整管理維護計畫 界定內部權利義務關係 建置良好管理機制 透視公寓大廈： 建築物設備設施會老舊、損壞，需要維護、修繕與更新。 公寓大廈管理是公共事務，成員會有「搭便車心理」，導致「公共財的悲劇」。 必須公寓大廈成立前訂定計劃與界定關係 需要經營 公寓大廈管理本質 被動型的消費 搭便車心理 vs 雞婆精神 公共財的悲劇 解決集體行動的困境： 建立組織 提供外部誘因 運用智慧 公寓大廈管理的困境 公寓大廈管理的現況 公寓大廈管理的惡性循環 民眾面臨的公寓大廈管理情勢 公寓大廈管理的內在障礙 沒人重視這個問題 缺乏建築物生命週期管理維護觀念 社會充斥偏頗誤導的資訊 民眾對公寓大廈管理原理缺乏認識 不作為與不花錢主義 法律至上主義 公平與效率 杜蘭大樓的故事 台北市仁愛圓環邊豪宅社區，住戶向管理委員會要求退還長年經計算錯誤所溢繳之管理費遭拒，管理委員會要住戶自行循法律途徑訴訟解決。 杜蘭大樓的故事 某社區頂樓住戶向管理委員會反應頂樓漏水要求修繕，管理委員會回覆住戶說社區沒錢請住戶自行處理。 住戶問社區不是有二千萬的公共基金嗎？管理委員會回覆說那是一筆不能動用的錢。 杜蘭大樓的故事 社區型大樓除大樓住戶二百多戶外，尚有透天型房屋六間，該六間住戶長期向管理委員會反應管理費比照大樓住戶標準不公平；要求在其管理費中扣除電梯及中庭園藝等支出，但管理委員會要住戶自行在區分所有權人會議提案解決，但每年提案均遭否決。 杜蘭大樓的故事 社區花費三十萬元設置垃圾冷藏儲存間，因超出規約規定公共基金十萬元以上須經區分所有權人會議通過之限制；管理委員會即與廠商協議分做三期，以三筆不同名義款項用管理費項目下支付。 杜蘭大樓的故事 為防止管理委員A錢，規約中規定?管理委員就任須提供良民證。」 為制裁不負責任的建商，區分所有權人會議通過，?從下個月起大家都不要繳貸款」 常見公寓大廈管理條例問題 ： 會議跨不過法律門檻 搞不清楚法律基本定義和關係 外牆到底歸誰管 現行法定會議出席決議標準 31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 。 32條：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人 並公告之。  2003年以前法律規定 會議出席決議標準重大決議：三分之二以上出席，出席四分之三同意一般決議：二分之一以上出席，出席過半數同意重新召集會議決議：四分之一以上出席，出席過半數同意 重大決議事項重大修繕與改良規約的訂定與修改約定專用與約定共用的設定強制遷離或強制出讓老舊公寓大廈之拆除重建 新舊法律標準比較表 八十四年規定 重大決議： 2/3 × ? 一般決議： 1/2 × ? 重召決議： 1/4 × ? 現行規定 重大決議： 2/3 × ? 一般決議： 2/3 × ? 重召決議： 1/5 × ? 現行法定會議出席決議標準問題 區分所有權人會議出席標準過高 決議須四分之三之同意標準不合理 制度不穩定與少數暴力的疑慮 徹底解決會議出席人數不足問題 逐次降低區分所有權人會議出席決議標準 二分之一 四分之一 八分之一 十六分之一 三十二分之一… 基本的公寓大廈管理關係 住戶vs區分所有權人 區分所有權人會議決議vs規約 應分擔之費用vs應繳納之公共基金 需釐清的公寓大廈管理關係 區分所有權人與住戶的權力關係 需釐清的公寓大廈管理關係 需釐清的公寓大廈管理關係 公寓大廈管理基本關係 現行法律外牆管理規定 第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大