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碧桂园策划案 引言： 对于碧桂园项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《碧桂园项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 基本描述 广西北流碧桂园房地产项目位于北流市城南新区，是中国十大房地产企业之一碧桂园控股有限公司在广西投资开发的首个房地产项目。首期工程占地面积601亩，总投资12多亿元是北流，乃至玉林、广西均具示范意义的大型园林式高品质人居生态新城。 　北流市是广西远近闻名的特色工业经济城市，广西北部湾经济区4+2成员是个中国著名侨乡。旧称“粤桂通衢”、“古铜州”，历史上曾“富甲一方”，海外侨胞超过30万，素有“小佛山”和“金北流”之称。北流是世界铜鼓王的故乡、荔枝之乡、陶瓷之乡、水泥之乡、中国著名侨乡、建筑之乡、水稻高产之乡。 随着“玉—北—福”区域一体化进程的加快，北流经济发展速度越来越快。北流碧桂园就位于北流南城新区中心轴线上，“玉—北—福”经济圈的核心地段，南城二路、G324线玉容一级公路从此穿过，衔接“桂东南出海大通道”和“玉铁高速”，可直接到达直接到达北海铁山港口，是北流与北海，乃至北流与东盟的经济联系带。随着北部湾经济区的开发与东部产业转移的承接，北流正在成为中国南方璀璨的明珠。 ”高档居住小区”,致力于建设宜居的生态新城.目前暂规划双拼、联体、洋房,建商业会所及五星级标准酒店.苑区内建有人工湖,产品呈现西班牙古典风格,景观环境配合苑区产品规格,社区呈现异域风情.项目暂规划有双拼别墅、联体别墅、洋房,双拼面积183——357m2之间，联体面积153—173m2之间，洋房面积70.7—135m2之间，外立面均为古典风格。社区规划有五星级标准酒店，在北宝路以东建2000m2裙楼底商临界步行街。 1、主要规划指标： 土地面积：4000,000.000平方米 建筑面积：3600,000.000平方米 用地性质：住宅用地 容积率：0.91 绿化率：50% 地理优势： 碧桂园首个广西项目位于北流市城南区，该区是政府规划为居住、教育及商贸集为一体的发展新城区。距北流市市政府约4公里（约5分钟车程），毗邻玉林和容县，约20分钟即可到达玉林市区，约10分钟到达勾漏洞风景胜地 ，约20分钟可到大容山森林公园，交通非常便利。随着玉（玉林）-北（北流）-福（福棉）经济区一体化建设，政府配套、基础设施的逐步完善，该区域的发展优势将日趋明显，升值潜力无限。 ，　碧桂园首个广西项目位于北流市城南区，该区是政府规划为居住、教育及商贸集为一体的发展新城区。距北流市市政府约4公里（约5分钟车程），毗邻玉林和容县，约20分钟即可到达玉林市区，约10分钟到达勾漏洞风景胜地 ，约20分钟可到大容山森林公园，交通非常便利。随着玉（玉林）-北（北流）-福（福棉）经济区一体化建设，政府配套、基础设施的逐步完善，该区域的发展优势将日趋明显） 潜在的住房需求 借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场 项目自身胜出 同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘 卖点梳理： 1．卖点提炼 ⑴．北流规模最大的社区——本项目是北流目前规模最大的住宅社区，也将成为北流房产开发项目的典范。 ⑵．区位——位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。 ⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。 ⑷．户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。 品牌开发商，品质有保障——华泰集团在全国具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。 人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。 配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。 管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。 价格策略： 本项目的定位—“高档的居住小区”和其相对的