房地产开发企业破产系列研究.PDFVIP

房地产开发企业破产系列研究 ——房地产公司破产中待履行合同的处置1 作者：卓纬律师事务所 · 张思明 博士 内容提要 房地产公司破产中涉及到的房屋产权关系、合同法律关系较为复杂，处 理好破产中的待履行合同问题是推动破产程序顺利进行的关键环节。本文分析了房地 产公司破产中的合同关系特点；重点研究了商品房预售合同标的物在不同情形下的产 权归属，根据现有法律、法规，结合司法实践探讨了作出预告登记的商品房预售合同 的保全效力问题；以商品房预售合同在破产程序中的处置为立足点，从立法本义与司 法解释的适用角度，分析了房地产公司破产管理人对待履行合同的解除与继续履行问 题，并提出了一些立法完善建议。 关键词 待履行合同；商品房买卖合同的选择履行； “在建工程”的处置 根据我国《企业破产法》第 18 条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务 人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。此类合同即破产法 理论上称之为的“待履行合同”，管理人享有对待履行合同的选择履行权。在房地产 公司的破产程序中，待履行合同的处理具有一定的特殊性，尤其是商品房预售合同， 需要根据标的物的形态以及合同履行的不同情形区别对待。房地产公司的破产财产也 具有特殊性，主要是已建成的房屋、在建房屋及其土地使用权。在实践中，在建房屋 的处置存在一些难题，其现有实际情形也影响着商品房买卖合同的履行。 一、对待履行合同解除权的正确理解 1 本篇文章由张思明博士在其导师王欣新教授的指导下完成。 1 首先，《企业破产法》第 18 条赋予管理人对待履行合同的选择履行权，但并非 适用于所有的待履行合同，如担保合同便不得解除。管理人对待履行合同解除权的行 使应遵守破产法规定的立法本意，如果解除合同会导致法律所禁止的后果，管理人则 不能解除合同。在房地产公司的破产案件中，如管理人行使合同解除权是为了收回已 经交付购房者使用的房产，或者购房者已交付全部或大部分款项而尚未交付的房产， 因违背了《破产规定》 ，解除合同的目的不合法 ，故解除权不得行使。 其次 ，应明确双方 “均未履行完毕”的概念。管理人仅能解除“破产申请受理前 成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。有学者认为，履行完毕”是指 2 “主合同义务和从合同义务都履行完毕”，这是对“待履行合同”的误解。对破产法 上的双方 “均未履行完毕” ，不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕 ，只要合同 的主要义务或者关键性义务履行完毕，能够实现双方签订合同的实质性目的，即为 “履行完毕”。否则 ，在房地产公司破产时，房屋买卖合同可能因存在房屋保修、税 费支付等次要或附随义务尚未履行完毕而被视为 “待履行合同” ，从而使管理人可以 任意解除合同，损害购房者的正当权益。 第三，对“视为解除合同”的正确理解。《企业破产法》第 18 条规定，管理人 自破产申请受理之日起2 个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日 起 30 日内未答复的，视为解除合同。据此，有的管理人就认为，一旦符合该规定的 情形 ，合同就自然解除了，即使合同相对人有权要求继续履行合同也不允许继续履行 2王茜：“论破产管理人待履行合同解除权的限制”，吉林大学2014年硕士学位论文。 2 了，试图以此方式解除合同并收回房产。这种理解也是错误的。《企业破产法》此项 规定的目的是为了维护合同相对方的权益 ，避免因管理人的长期拖延不及时决定是否 继续履行合同，使相对方的合同利益长期处于不确定的状态，损害其正当权益。因 此 ，该规定的立法本意是指在达到上述期限之后 ，管理人就丧失了在合同相对方反对 的情况下选择继续履行的权利 ，并非禁止待履行合同的继续履行，更不是要限制相对 方要求继续履行的正当权利，不能藉此作为变相收回房产的理由。 此外，待履行合同的解除或继续履行的选择权依法应由管理人行使 ，债权人会议 并无此项职权。 《企业破产法》第 69 条规定管理人