西南林大毕业论文-房地产开发企业的税务筹划分析.docVIP

房地产开发企业的税务筹划分析 余勋萍 （西南林业大学经济管理学院 会计学2007级 昆明 650224） 摘 要：随着市场经济的迅速发展，房地产业作为国民经济基础性、先导性的产业，在国民经济中起着重要的作用。其中房地产开发企业对该产业有着决定性的作用。面对竞争激烈的环境，如何合理进行税务筹划以降低成本、增加利润、实现价值最大化成为各个企业都必须考虑的问题。本文是在现行税法约束下，论述了房地产开发企业如何合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，通过税种分析，数据测算等方法找到最佳节税点，从而降低企业税负，曾强企业盈利能力，实现企业价值最大化。 关键词：房地产开发企业；税务筹划；方法；案例 Analysis on Tax Planning of Real Estate Enterprise Yu Xunping (The Department Of Economics And Management in Southwest Forestry University, Accounting Grade 2007,Kunming ,650224) Abstract： ）” 税目缴纳营业税。 2.1.3房地产开发企业营业税的优惠政策 （1） 以不动产投资入股。参与利润分配、共同承担投资风险的，不缴营业税。 （2） 土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税。 （3） 自建自用的，建筑行为和建筑物免征收营业税；自建后销售的既要缴纳建筑业营业税，又要缴纳销售不动产营业税 [5]。 2.2 土地增值税 2.2.1土地增值税的税收规定 土地增值税的税务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房产）的单位和个人。土地增值税实行的是四级超额累进税率，其计税依据是转让过程中取得的增值额，即可在收入中减去法定扣除项目金额。土地增值税的四级超额累进税率。计算增值额时可扣除的项目:(1) 取得土地使用权所支付的金额。(2) 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。(3) 与房屋开发有关的其他费用，包括财务费用、销售费用、管理费用。 土地增值税应税务额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数 2.2.2 房地产开发企业土地增值税的涉税业务 （1） 我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 [6]。 （2） 2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制” [7]。 2.2.3 房地产开发企业土地增值税的优惠政策 （1） 税务人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；超过20%的就其全部增值额按规定计税，不得免税。普通标准住宅必须经过税务机关确定。 （2） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 （3） 自2006年3月2日起，以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转入联营企业的，要征收土地增值税。 （4） 一方提供资金，一方提供土地，合作建房，建后按比例分房自用的，免征土地增值税；建后转让的，按规定征收土地增值税。 （5） 房地产开发企业受委托建房，收取代建费用的，免征土地增值税。 （6） 在兼并企业过程中，对于被兼并企业转到兼并企业中的房产，免征土地增值税。 2.3 企业所得税 2.3.1 企业所得税的税收规定 在中华人民共和国境内取得收入的企业和个人都是企业所得税的税务人，但个人独资企业和合伙企业缴纳的是个人所得税。 企业所得税的计税依据为企业一个年度的收入总额减去按照国家规定准予扣除项目后的应税务所得额，自2008年1月1日起企业所得税税率25%。 2.3.2 房地产开发企业企业所得税的优惠政策 我国企业所得税法规定了包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等一系列税收优惠方法[8]。 表1 企业所得税的优惠政策 优惠方法 具体内容 免税 从事农、林、牧、渔业项目的所得和国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得；企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；民族自治地方的自治机关可以决定减征或者免征企业所得税中属于地方分享的部分。 减税 国家重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收；小型微利企业减按20%征收；非居民企业