人口迁徙型态与房价互动关系分析_台湾地区之实证_彭建文.pdfVIP

人口迁徙型态与房价互动关系分析 —— 台湾地区之实证 彭建文∗ 摘 要：以往有关人口迁徙的文献，大多仅着重于房价对迁徙率或是迁徙率对于房价的 单向影响，并未探讨两者间的互动关系，或未深入厘清不同迁徙型态对于房价的影响可 能不同。本文将同一县市人口迁徙与跨县市人口迁徙予以区分，分别探讨其与房价之间 的互动关系，实证结果发现内部迁徙率对于房价有显著正向影响，而净迁徙率对于房价 则具显著负向影响，此可能是因为净迁徙率增加时会使住宅需求增加，但同时会促使建 商兴建更多住宅所造成。其次，家户所得、内部迁徙率、预期增值对于净迁徙率有显著 正向影响，房价则有显著负向影响，而中部区域、南部区域、东部区域等县市的净迁徙 率亦普遍较北部区域县市为低。此外，住宅自有率、有偶率、老年人口比例对于内部迁 徙率具有显著负向影响，而净迁徙率则有显著正向影响，而中部区域、南部区域、东部 区域等县市的内部迁徙率大致较北部区域县市为高。 关键词：房价、人口迁徙型态、净迁徙率、内部迁徙率 1.前言 相较于一般财货，住宅消费最特殊之处在于必须透过家户的迁徙活动才 能达成，一旦家户的住宅需求发生改变，不论是居住区位或其它住宅属性的 调整，均会引发家户的迁徙行为。同样地，家户也可能因为家户成员的就业、 就学、或是其它因素而必须迁徙，进而被动地必须调整其住宅需求。亦即， 迁徙可能纯粹是家户住宅需求调整的结果，也可能是造成住宅需求调整的原 因，两者间具有密切的互动关系。 1 依据“2002 年台湾地区内迁徙调查”之结果可发现 ，区内人口迁徙率 2 为 9.84% ，虽较以往平均 12%左右的迁徙率略低，但一年迁徙人数仍高达 220 多万人，此庞大人口流动所引发的住宅租买选择或是原有住宅的租卖选择， ∗ 国立台北大学不动产与城乡环境系助理教授。Assistant Professor, Department of Real Estate and Built Environment, National Taipei University, Taipei, Taiwan, Republic of China. 1 国内迁徙调查由主计处主办，该调查并非每年进行，属于非定期的抽样调查。 2 迁徙率是以一年内人口总移动人次对年中人口数的比例，所谓人口总移动人次是以台闽地 区乡镇市区迁入人数加上迁出人数，在加上两倍乡镇市区内住址变更人数的人口总数。 86 对于住宅市场的影响可说相当大。在高达 220 万的迁徙人口中，约有 120 万 人属于同一县市内迁徙，占总迁徙人口的 54.18%，跨县市之迁徙人口约 99 万人，占总迁徙人口的 45.19% ，就同一县市人口迁徙比率来看，以台东县之 77.75%为最高，其它依序为新竹县、桃园县、台北县、宜兰县、台中县等县 市，此五县市的人口迁徙有六成属于同一县市内进行。就不同县市迁徙来看， 以嘉义市之 79.89%为最高，其次为新竹市(67.05%)与台中市(62.99%) 。再来 就净迁入率来看，我们可发现新竹市的净迁入率 7.5%最高，台中市之 2.47% 次之，再依次为桃园县(1.28%)、台北县(0.81) 。至于嘉义市(-2.88%)、台东县 (-2.12%)、宜兰县(-1.8%)、屏东县(-1.8%)、嘉义县(-1.29%)、彰化县(-1.24%) 等县市的净迁入率则为负值。就上述现象来看，一个地区人口为净迁入率为 正或负、内部迁徙是否强烈，可能组合出不同的迁徙型态，此对于当地的房 价会产生何种影响？又房价是否影响人口的迁徙型态？ 过去文献大多仅单方面探讨房价或人口迁徙的变化与影响因素，仅有少 数文献针对迁徙率与房价的互动关系关系进行讨论。例如 Potepan(1994)认为 都会区房价会受到人口成长的影响，人口迁徙又是决定不同地区人口成长最 重要的因素，故迁徙率会影响房价。此外，人口的迁徙亦会受到迁入与迁出 地区房价的影响，故人口迁徙与房价间应具有互动关系，该文并建立房价、 人口迁入、人口迁出的联立模型，使用 2SLS 以 1975 年到 1980 年 52 个都会 区的资料进行实证分析，结果发