北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告.pptVIP

怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究 谨呈：东方名苑置业有限公司 项目顾问工作阶段划分 报告目录 补充内容 北京资源性别墅分板块市场解析 项目的SWOT分析 推荐案名 坡地别墅设计建议 相关项目的资料卡 一、项目的本体条件 项目位于怀柔区红螺山市级旅游度假区，距怀柔城区约15分钟车程。 项目地块紧邻雁栖湖附属水库，与雁栖湖主区约2-3公里，车行时间约5分钟。 规划指标 目前已取得一期住宅用地使用权，剩余用地预计在近期内获得。 项目地块东临雁栖湖，西面红螺山，北侧与泉水头村接壤，南侧地界为进入雁栖湖路 项目东面为雁栖湖的附属水库，西面为红螺山及范崎路，北侧为泉水头村，南侧的雁栖湖路是进入湖主区的唯一道路。 项目与周边度假区的通达性较好。 地形呈缓坡，基本无附着物，湖景资源优越，且随地块位置有所差异 项目本体条件评价 二、客户目标和项目界定 项目位于远郊生态旅游度假区内 怀柔的城市规划及项目所在雁栖湖西岸的控规调整，提升了对区域生态形象认知，且加强了项目资源价值的稀缺性 京承高速的开通能一定程度上将缩短项目与市区的车行时间，但对项目的心理认知短时间内难以改变 区域背景扫描结论 客户目标和约束条件 项目界定 三、项目发展市场背景研究 市场研究内容 北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展三个阶段 别墅市场总体供需特征 市场供应量大：市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在300万平米左右，截止2005年，别墅市存量超过2000万平米。 高档别墅占据主流：自2002年，单价超过１万元的别墅所占市场份额逐渐增大。 需求逐渐走旺：05年北京别墅总成交量约184万平米，占住宅总成交量的10%。从05年季度成交量来看，别墅需求逐渐走旺。 常住型中小面积产品热销：中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。 别墅产品特征的衍变 产品形式不断丰富，产品品质不断升级； 别墅产品的衍变 客户特征的衍变 别墅客户群体逐步本土化。 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。 别墅市场产品可分为日常居住型别墅和资源型别墅 日常居住型别墅的KPI 便捷的交通: 根据客户所能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线 高档别墅社区氛围——拥有象征高档别墅社区的标签 高档别墅社区氛围——成熟高档的配套 高档别墅社区氛围——区域匀质性 投资价值 资源型别墅的KPI 资源型别墅的KPI关键在于其资源的强势度,资源强势度包括三个层面的内容 所在区域或城市具有较高的价值认知类的资源型别墅 度假生活相匹配的高档配套分类 与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津 与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津 与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津 帝景温泉度假村 占地：500亩 客房：148间 （中式：75间、日式：66间、豪华套间：7） 公共温泉区：60多个温泉池 12栋VIP温泉别墅：出租 餐饮：一层营业（粤菜），容纳500人左右；二层未营业（日韩风格） 会议： 大会议室：1个 容纳120人 中会议室：2个 容纳50人 小会议室：1个 容纳20人 多功能大厅：1个 容纳350人 与度假生活相匹配的高档配套——典型案例：京津新城/天津 水上皇宫大酒店 占地：400亩 总建筑面积：14万平米 主题型五星级会务度假胜地 客房：735间，包括 总统套房、豪华三套房、标准客房会议功能： 大型会议厅、中型会议室、小型会议室 餐饮：大型宴会厅、宴会厅、中餐厅、咖啡厅、大堂吧、酒吧） 娱乐设施： 夜总会、豪华KTV、SPA水疗中心、恒温泳池、 保龄球馆、壁球馆、英式台球室、健康舞室、日间咖啡坊、夜间酒吧 良好的甚至稀缺的自然资源类别墅 北京日常居住型别墅市场已相对成熟，由联排、小独栋、高级别墅、豪宅别墅四档产品构成的细分市场已经形成，各个细分市场都有相对稳定的分布区域、客户群体、价值构成和价格特征 北京日常居住型别墅的价格符合圈层理论，距离城市中心越近的别墅价格越高 右图给出北京日常居住型别墅中的独栋别墅产品价格分布情况。从图中可以看到，随着与城市中心距离的趋远，独栋别墅的价格逐渐走低。 北京主要日常居住型别墅市场的板块化格局 北京日常居住型别墅主要分布在五环和六环之间以及六环沿线（联排则主要分布在五环沿线），整体呈现板块聚集分布格局。 日常居住型别墅的主要板块包括天竺香江板块、亚北板块、京昌高速板块和西山板块等，各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征。 亚北板块 板块关键词 亚运村 京承高速 北五环 代表项目 水印长滩 纳帕溪谷 麦卡伦地 亚北板块——典型项目：纳帕溪谷 京昌板块 板块关键字 京昌高速