元丰实业建材市场项目运营方案.doc

第一章、项目市场调查及分析 3 1.1市场环境与竞争对手分析 3 1.2项目市场调查及分析 5 1.2.1西安商业物业投资市场发展现状与趋势 5 1.2.2西安建材市场消费观念与消费文化 7 第二章 项目整体定位策略 8 2.1 市场经营定位原则 8 2.2项目区位环境定位分析与研判 8 2.3项目规划设计建议 11 2.4 商场内部规划及装修设计建议 13 第三章、项目招商策略与管理 16 3.1 项目整合推广规划 16 3.2 营销推广方案 19 3.3媒体计划与执行 27 3.3.1 媒介特性简析 27 3.3.2 媒介功能 27 3.3.3 媒体选择原则 28 3.3.4 媒体组合策略 29 3.3.5 媒体投放组合方案建议 29 3.3.6 分阶段媒体策略及组合 30 3.4 推广风险规避及效果预测 40 第四章 市场管理 41 4.1物业管理模式与服务模式 41 4.2独特的企业文化与价值观念 44 4.2.1独特的企业文化与价值观念 45 4.2.2企业文化建设的实施步骤 46 4.3市场信息系统的建立 48 4.4 市场组织管理体系 48 4.4.1本项目组织管理体系设计的原则 48 4.4.2组织设计的重点 49 4.4.3 组织管理体系架构概况 50 第五章、员工守则 50 5.1 员工合同管理 50 5.2 休假请假 51 5.3 考勤 53 5.4 薪资福利 54 5.5 奖惩 55 5.6 附则 56 第六章 安全生产守则 58 6.1、公司内部应有的礼仪 59 6.2、日常业务中的礼仪 60 6.3、和客户的业务礼仪 60 6.4 员工培训制度 61 第一章、项目市场调查及分析 1.1市场环境与竞争对手分析 【建材市场发展历程与现状】： 如今，中国已成长为全球最大建材生产和销售市场，截止到2005年1-6月份，国内建材行业累计实现利润总额26 .61亿元，比上年度同期增长24.71亿元。未来十年， 中国建材工业发展速度将提高国民经济发展速度3% -40/，到2010年，建材工业产值预计达到一万多亿元人民币。目前，发达国家95%的建材零售通过连锁超市的渠道，象目前国内水平最高的上海这一比例只有20%。预计未来3至5年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到50%至80%。 西安是曲部重镇，曲部大开发的桥头堡。随着西安房地产业的蓬勃发展带动建材业的辉煌。2004年曲安市房地产市场在2003年快速增长的基础上继续保持稳定快速的发展态势。去年前三季度西安市商品房完成投资36.8亿元，比去年同期增长5.21%。施工面积247万平方米，比去年同期增长了658%；竣工而积198.5万平方米，较前年同期下降了16.37%;新开工而积57.23万平方米，较去年同期增长4.42%。 今年西安市的家居、建材总产值将达1 0 0亿元[数据来源：西安房地产信息网]。尽管受西安市城市改造、向北、向南发展大策略的影响，西安市建材将有大幅度发展，但家居市场明显供大于求，数量与规模已超饱和状态，建材市场的竞争无疑更加血腥。至此，同质化、缺少个性差异的市场，经营规模小、实力不济的市场，恐怕极难在品牌市场的罔追堵截中求得生存机会。按销售产值的10%的比例支付租金卖场租金来计算，西安建材市场租金将达到10亿元左右。 城北及附近区域建材、家居市场容量测算 [结论]： ◎北郊总建筑总积为900万M2，每平方米的装修标准按500元／M2计算，北郊对建材的总需求量达45亿元。 ◎北郊总户数约为80000户，需要家居量按2万元／户计算，共需要约16亿元。 【建村家居商圈南北对峙】 从曲安建材业发展和局上看，历来是北重南轻，而且经过十几年的培育，北郊太华路一带已经形成了以大明宫建材家居城、太华路建材市场、明珠家居城、中联家具城、西部建材城以及孙家湾板材市场为核心的建材版图，业内人士将此称为北郊板块。在2003年以前南郊建材业发展除了太白路和大雁塔两家传统的建材市场外，环境优、规模大的建材家居卖场寥寥无几。但随着南郊房地产业的快速发展及长安撤县改区，加上距离西高新近。对建材和家居的需求量很大，南郊现有的消费力及消费潜力在整个西安市无疑高居前列，这也成为诸多建材投资商家看好的黄金地带。从2 0 0 2年至今年以来，很多睿智的投资商开始了大资金投入，从而也改写了西安建材家居业北重南轻的局面。三森国际家居城集家具、建材、家居用品为一体，日前生意比较理想；中联家居由于地段较为偏僻生意颇为清淡，但随着高新区二次创业带来的干亩人盘，为该区域市场带来巨人的潜力。建设中的西万建材市场招商火爆，加上刚刚启动的民正舟崛起。牛名轩家居，使城南建材市场更加火爆。 1.2项目市场调查及分析 1.2.1西安商业物业投资市场发展现状与趋