广州市富力广场南区商场之定位报告www.ak43com.ppt

荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 3、纯销售模式 本案采用市场比较法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前我司对本案周边市场租金与价格比的参考标准。 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,因此各楼层的均价为： 一楼： 250元/㎡?月×45㎡×120月（即10年）÷45㎡=30000元/㎡ 二楼： 150元/㎡?月×30㎡×120月（即10年）÷30㎡=18000元/㎡ 三楼： 75元/㎡?月×30㎡×120月（即10年）÷30㎡=9000元/㎡ 本案的销售总收益为： （3171.73 ×30000）+（ 3171.73 ×18000）+（ 2606.77×9000） =175703970元 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 本项目将打造成“以都市型主题专业批零商场”，并以儿童用品相关配套行业汇聚的“购物中心”形式进行经营推广。从儿童用品商场销售的环境而言，整体商场形象应体现专业商品购物中心特性： 产业的专业性 商家经营的适用性 消费环境的吸引性 因此，就本项目商场规划，将从如何优化商场经营环境和消费环境，从而吸引投资买家的方面出发提出以下建议。 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 一、项目外部空间规划设计建议 本项目位于荔湾区的中心街道——龙津中路，是区域内二级交通干道，东西双向。近邻广州南北、东西主线——康王路和中山路，周边是密集的居民区，建筑物以传统的骑楼式设计为主。从项目的外部环境分拆，将以传统设计和现代建筑风格相结合，并突出本项目在区域内的形象，以及成为保健品消费的标志性商场。同时周边将有数块商业用地即将开发，预计2~3年内商业氛围更趋浓烈，专业商场价值得以提升。 1、外立面（外部） 商场外立面，不仅是商场的形象标志，且能使商场在消费者心中留下印象并吸引外来人的眼球。 建议商场外立面形象设计，遵从以下准则： 与商场定位结合，突出其档次（中档次以上）、专业商场特性； 与商场特色、塔楼结合，突出综合性、协调性； 与区域环境结合，突出创新性； 与商场经营相结合，增强商场的宣传效果，突出展示性； 与城市发展相结合，设计具有超前性。 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 由此，商场的局部特色处理建议如下： 商场与周边建筑物、道路的间距较近，建议商场外观窗户用通透式玻璃窗设计为宜，令外界视野延伸，可以减轻视角的压抑感，吸引消费者； 商场所在位置，周边建筑物残旧，且立面光照不足，建议商场墙面用暖色调为主，不宜用过深颜色； 商场外立面具有强烈的广告宣传功能，建议根据外立面的装饰设置广告位。由于商场与周边项目相距不远，广告展示位不宜过高，以免影响视觉效果。建议设置在二至三层，约8~10米高。 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 2、出入口 项目西面是旧城区建筑和停车场，道路较狭窄。商场的出入口设置应遵循以下原则： 消费者进内消费的便利性原则 消费者进入商场包括步行进入商场，以及从停车场进入。消费者进入商场的便利性体现在入口指示明晰、入口无障碍、到达消费空间的距离短等元素。 视觉吸引性原则 出入口指示建议简洁、明亮，令内外视觉互相融合，增强相互吸引 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 3、前广场 本项目距离规划路仅3米，首层退缩2米，即前广场进深5米，但相对来讲难以形成一个具有规模的功能性前广场。对于本项目前广场的设计，应达到便于聚集人气，以及人流通行的目的。 因此，对于本项目前广场不宜在平地上设置障碍性物品，如雕塑、喷水池、舞台等物品，建议设置高空立体景观，即绿化设施，在商场外立面局部进行设置，以吸引和指引行人进入商场。 荔湾区商业现状与前景 项目的市场定位 项目的功能定位 项目的租售策略 项目的产品建议 二、整体商场规划建议 1、分区规划建议 根据本项目商场的经营定位，本项目各楼层的功能规划如下： 楼层 功能定位 建议 楼层面积（㎡） F1 社区配套各类名店 和 各类品牌儿童用品 引入集团等品牌，建立品牌专场 增设推广空间场地，制造开阔的视野空间 3171 F2 儿童服饰、精品玩具、儿童用品外贸展示特区 加设视播设