房地产行业策略报告及保障房建设相关投资.pptVIP

三季度将迎来建设高峰期 三：保障房建设为行业未来的发展注入动力 2011年计划开工各类保障性住房和棚户区改造1000万套。截至5月底，已开工340万套，占计划的34%。 目前开工数量慢于计划进度，今年1000万套保障房最迟要在11月底前全部开工。因此三季度有望迎来保障房的开工高峰期。 开工进度较慢的主要原因是资金来源。补助资金数量过少，同时工程建设资金筹集难度较大，建设必要资本金难以到位。 北京保障房投资中心的设立为保障房建设提供新的融资渠道，指明投资主体，有利于保障房建设提速。 第六部分 1.房地产价格盘整带来机会 四：行业未来走向及投资建议 目前房地产价格水平面临盘整的格局。受行业结构，经济环境及供需关系等多方面因素的影响，未来市场价格水平上升或下跌的空间都不大。 商品房价格的盘整加之通胀持续高位，造成商品实际价格水平的下降，可促进成交量的回升。 在调控压力不减的情况下，商品房价格水平上涨的可能性偏小。预计下半年开发商将通过增加推盘量，加快周转率的方式增加销量从而保证全年业绩。 2.市场集中度上升利好优质企业 四：行业未来走向及投资建议 此轮调控将行业加速带入兼并整合阶段，行业内集中度不断提升。 行业景气度下降对开发商存在一定影响，但对优质企业影响有限。由于行业集中度的提升，优质企业的业绩通过销售规模的扩大得以保障。 行业内龙头企业因拥有丰富的土地储备，良好的融资渠道，较高的品牌优势受益最多，市场占有率及公司增长速度高于行业整体增速。 3.估值处于历史底部，已反映悲观预期 四：行业未来走向及投资建议 地产股估值目前在低位徘徊。2011年动态PE为9-12倍，股价相对NAV普遍折价25%，其中行业龙头公司股值水平接近08年上证综指1600多点时的低位。 从横向及纵向比较，地产股的估值优势均十分明显，已反映出政策可能对行业产生的最坏预期。 3.估值处于历史底部，已反映悲观预期 四：行业未来走向及投资建议 4.成长性及毛利率仍维持较高水平 四：行业未来走向及投资建议 房地产行业毛利率维持在较高水平。11年1季度毛利率达40.41%，创历史新高。今年下半年，毛利率预计仍能维持在35%以上的高位，行业整体仍具有较高的盈利能力。 行业增速在25%左右水平。房地产行业为高增长行业，过去4年除08年外，平均增速达33%。根据对行业内公司业绩保障度的测算，11年行业整体增速预计在25%左右。 5.房地产板块适合波段操作 四：行业未来走向及投资建议 房地产调控政策短期放松的可能性不大，但进一步收紧的空间也不大。预计未来政策将处于小范围修正的过程。因此下半年行业发展仍将受调控政策尤其是限购政策影响。 行业内主要上市公司的估值已处于历史底部，行业始终存在估值修复及反弹的空间，但在政策面不支持的情况下，反弹空间有限，底部与顶部空间在20%左右。 我们认为行业平均估值水平应在10倍PE上下，在8倍PE以下，15倍PE以上的可能性不大。建议投资者短期内波段操作。板块的整体下跌即为买入的良好机会。 6.选股思路：行业龙头，地产+X，保障房概念 四：行业未来走向及投资建议 综合以上分析，我们总体仍看好地产股下半年的表现，且长期来看，目前是配置地产股的良好机会。 房地产企业逐渐开始转向战略防御，未来有使政策“纠正偏差”的可能性。 目前行业景气度基本处于底部，从历史上看，行业有望引来发展新机遇。 在选股上建议配置以下三类主题： 1.业绩有保障，市场占有率不断扩大的行业龙头：万科A，保利地产，招商地产； 2.具备资源整合能力，存在转型新兴产业的公司：中天城投，北京城建，华业地产； 3.享受政策红利，参与保障房建设的区域公司：栖霞建设，中天城投，首开股份。 谢　谢！ 房地产行业策略报告 保障房持续推进 行业转型正当时 华泰证券研究所 逻辑脉络 第一部分 1. 开发投资维持高位运行 一：房地产行业上半年运行状况 前5个月开发投资实际完成额为18,74亿元，同比增长34.6%。 住宅投资额13,29亿元，同比增长33%，占房地产开发投资的比重为71%。 开发投资高增速主要是因房企去年大举拿地，使得今年进入开工建设阶段的项目大幅增加所致。 预计下半年仍将维持较高增速。 2. 土地购置面积增速较快 一：房地产行业上半年运行状况 前5个月土地购置面积及购置费用仍呈现持续增长趋势，截至5月底分别达1。66亿平米及3571亿元，同比分别增长29%及22% 。 房企的土地购置面积将会影响未来2年商品房供应量。 2010年购置面积的高增速将提升今明两年房地产市场的总供应量。 3.新开工面积增速稳定，竣工面积增速放缓 一：房地产行业上半年运行状况 今年前5月，全国商品房