贵港市堤路园片区旧城改造可行性研究报告 - 中国贵港.docVIP

贵港市堤路园片区旧城改造 可行性研究报告 南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司 2012年月 目 录 项目背景概述 3 (一) 项目背景分析 3 (二) 项目概况 4 (三) 报告编制依据 6 二 投资环境分析 7 (一) 城市发展概况 7 (二) 宏观经济分析 10 (三) 城市经济坐标分析 14 (四) 城市发展目标 15 三 房地产市场分析 17 (一) 房地产发展阶段分析 17 (二) 一级土地市场分析 18 (三) 二级房产市场分析 21 (四) 房地产发展趋势分析 31 四 资源禀赋分析 37 (一) 片区用地及物业分布现状 37 (二) 片区交通现状 40 (三) 片区周边现状 41 (四) 片区周边景观分析 42 (五) 片区开发价值分析 43 (六) 片区资源禀赋总结 44 五 片区开发计划安排 46 (一) 片区开发原则 46 (二) 片区开发计划 46 六 投资成本估算 47 (一) 片区一级土地开发边界梳理 47 (二) 土地一级开发投资成本估算 49 (三) 片区开发总成本估算 54 七 片区商品房销售计划 56 (一) 销售政策限定 56 (二) 销售价格计划 60 (三) 销售面积计划表 61 (四) 销售收入计算 61 八 资金筹措计划 62 (一) 资金需求计划 62 (二) 资金筹措计划 63 九 项目经济效益分析 64 (一) 税收指标 64 (二) 盈利指标分析 64 十 项目财务评价 65 (一) 项目财务指标选取 65 (二) 项目主要财务指标 66 (三) 财务指标分析 66 (四) 项目资金平衡能力分析 66 十一 风险分析 67 (一) 敏感性分析 67 (二) 盈亏平衡分析 68 (三) 政策风险分析 68 (四) 市场风险分析 69 (五) 征地拆迁风险 69 (六) 风险分析综合评价 69 十二 项目综合评价 70 (一) 社会效益评价 70 (二) 环境效益评价 70 十三 综合结论 71 项目背景概述 项目背景从历史人文来看：郁江大桥北岸的贵港市堤路园片区是贵港市传统老区，片区周边商业氛围、人文气息浓厚； 从片区价值来看：片区临江而建，占据老城区核心地段和重要的景观轴线、视线通道，区位条件优越、交通便捷、自然景观优异、商业氛围浓厚，人气较旺，是贵港市不可多得的商业宝地； 从区域发展来看：随着贵港市城市经济的快速提升，城市建设西江经济带区域性核心城市、西江黄金水道核心城市步伐加快，片区价值进一步提升从片区现状来看限于片区城市规划的局限性，基地内建筑低矮、陈旧、密集，居民长期忍受着潮湿、喧闹、拥挤的居住环境带来的困扰根据市委市政府的指示精神，贵港市政府拟就贵港市堤路园片区旧改项目作为招商条件，引入投资商进行开发，以加快推进堤路园片区旧城改造工程的实施。 我司受贵港市住建委委托，经过认真深入调查并与法律及税务专家进行多次沟通和论证，以堤路园片区用地范围内所有现状建筑作为评估对象，在与贵港市政府充分沟通交流的基础上，依据堤路园片区各类统计信息、资料，和上海交大设计院编制的贵港市堤路园片区规划设计方案，结合贵港市房地产市场发展的一般性规律、发展特点，采用模拟开发法综合评估堤路园片区旧城改造工程的。 项目概况 图1~1 堤路园片区区位图 片区位于贵港市老城区南端，西临鲤鱼江、南临郁江、东临东湖公园、北临老城商业中心，该地区内人气与商业氛围较为浓厚，区位条件优越、自然景观好，是老城区居住、商业核心区之一，是贵港城市发展的源头，也是城市中心区一块极富历史意义和价值的片区。片区旧城改造工程涉及被征收房屋约147万㎡，以多层建筑为主，建筑密度大，以居民自建房为主 片区开发目标 贵港市堤路园片区旧城改造工程是贵港市政府重点推动的民生工程，是贵港市政府为民办实事、办好事的民心工程和德政工程。打造贵港城市新名片；实现新旧城区的协调发展；专注片区开发的社会效益，改善老区居住环境，兼顾拆迁户、投资商、贵港市政府三方利益，和谐改造、有效推进老区旧城改造工作，塑造旧城改造新典范，彰显旧城改造示范效应。方案规划总用地面积约93万㎡，其中可开发用地30万㎡，约万㎡，新建建筑面积万㎡，整体容积率为2.47，可容纳居住人口3.5~4万人，就业人口2~2.5万。表~1 片区经济技术指标表 序号 项目 建筑面积（万㎡） 比例（%） 备注 1 规划总用地 92.52 100% 规划方案设定 其中 保留地块用地 19.97 21.58% 可开发用地 29.53 31.92% 道路用地 24.57 26.56% 绿化用地 18.45 19.94% 2 总建筑面积 267 　 保留、新建、地下室建筑面积之和 计容建筑面积 226 　 　 其中 保留建筑面积 45 　 规