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【北美购房网】史上最全美国税务指南！ 在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 IRS）的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房， 买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准 备好了吗？ 　　 　　一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。不管你是准备买房， 还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文 都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！ 　　 　　一、买房准备 　　 　　作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需 要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发： 　　 　　用途：是否用於自住，还是用於出租从产生现金流 　　 　　时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值 　　 　　身份：是否是美国税务公民（不同於移民法律规定的美国公民） 　　 　　债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。 　　 　　为何要考虑用途？ 　　 　　因为房屋的用途关乎到你需要与什麽税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪 些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什麽形式来拥有房 产，能更好的实现你的用途。 　　 　　房产的主要拥有形式： 　　 　　1、个人直接拥有 　　 　　如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那麽你只需要用到 Schedule A ，分项扣减 额（Itemized Deductions，以下简称Sch A ）。如果全部或部分出租，那麽你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。 　　 　　2、公司形式拥有 　　 　　房产投资通常以合夥企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称 LLC），或是 小型企业股份公司（S-Corporation ）形式运营。以公司形式 运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需 要额外报公司 Form 1065 或是 Form 1120S 税表，其中有一页 Form 8825 就是你的房产明 细。公司会在报税完後给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表 Form 1040 （Individual Income Tax Return）中。 　　 　　为何要同时考虑卖出时间和用途？ 　　 　　你也许听说过美国“主要住宅”（primary residence）卖房可以享受$250,000 （单身纳 税人）至$500,000 （夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值 了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1）必须是你的“主要住宅”，2 ）持有房屋 所有权 5 年，3 ）在卖房前的5 年内至少有 2 年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔 不能少於 2 年。 　　 　　下面我们来举几个例子： 　　 　　A 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 3 年，然後卖出赚了 25 万。那 麽，这 25 万增值完全免税！ 　　 　　B 君买了第一套房作为主要住宅，自住 1 年，出租三年，搬回来住 1 年，然後卖出赚 了 25 万。买房後自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。 IRS 就默认你 5 年中只有两年 是符合自住，另外 3 年动机不纯不可当作主要住宅。於是他们就搞出了个案例说是按自住 时长占拥有房子的总时长（即 2 年/5 年）的比例来计算增值税。於是 B 君按照比例有 3/5 即 15 万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain ，税率 15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$22,500 的税！ 　　 　　C 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 4 年，然後卖出赚了 25 万。虽然 他一共自住了 2 年，可是他在卖房前 5 年内并没有满足 2 年自住这个条件（第 1 年自住是 5 年前），居然整个 25 万增值全部都要