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当前形势下我国房产税对房价的影响分析 房产税对房价的影响分析 中文摘要: 近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 纳税义务人包括: 1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 　　2．产权出典的，由承典人纳税。 　　3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 　　4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 　　5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。 房产税的特点 1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2．征收范围限于城镇的经营性房屋 3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税 1.4.房产税的计算方法 从价计征的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为： 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2% 从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为： 应纳税额=租金收入×12% 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。 房产税的征收 开征房产税的背景 近几年来，我国房地产价格上涨速度过快，一些地方甚至能够在数月内翻一番从上海的楼倒倒，到成都的楼歪歪，到武汉的楼高高，到哈尔滨的楼停停，再到浙江的楼薄薄。这些事件无一例外在社会上造成了恶劣影响。 在这样的背景下，重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。 我国房地产税制的发展 　　近年来,我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。　　我国房地产税收制度的现状 房地产税收的效能主要体现在两个方面:一个是组织财政收入的功能。二是调控功能。而后者是指政府通过税收对房地产业所涉及的经济主体和经济行为进行宏观调控,已达到资源的有效配置,由于我国房地产市场正处于培育和调整阶段,房地产税制还存在许多问题,从我国房地产税制的设置上看,较为偏重房地产税收的调控作用。当前我国房地产市场运行表明,现行房地产税制抑制房价过快上涨,确保房地产市场健康稳定发展的调控效能是比较低的,并没有发挥其原有的功能和作用。当前我过房地产税制存在以下的不足: 1). 税种繁多,加重了房地产业税收负担 　　从税种设置看,现行税制涉及房地产的14个税种中,许多税种之间存在税基重叠,或同一税基设两个税种的情况。对土地分别设置城镇土地使用税和耕地占用税,对房产分别设置房产税和城市房地产税,税种重叠。从征税范围看,当土地使用权、房屋所有权转移时既要向取得土地使用权、房屋所有权的单位或个人征收契税,还要在经济活动中书立、使用、领受的凭证征收印花税。从税基选择看,对房屋租金收入要征收营业税、房产税、个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让纯收入征收个人所得税或企业所得税,又要按有偿转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税。 　　税费兼收,影响了税收的调节作用 　　目前房地产税收既有税种多、环节多,又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理问题。除了多达十几种税收外,房地产业收费项目更加繁杂,一般都在几十种,多的地方甚至超过百种。名目繁多的各项收费,导致我国房地产行业税费混杂现象严重。同时,各税费项目存在着重复征收的问