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合 同 法 第八讲 第十六章 租赁合同 第一节租赁合同的基本概述 租赁合同——是指双方约定由一方将物交付他方使用、收益，而由他方支付租金的合同。提供物的一方为出租人，使用出租物并支付租金的一方为承租人。 租赁合同是债权性合同，在某些特殊情况下，租赁债权却具有了对抗第三人的特性，即所谓的“买卖不破租赁”的特征，学者将这种特征称为“债权的物权化特征”。租赁债权的物权性主要表现在当租赁物的所有权移转时，租赁合同仍然有效，即新的所有人不能以所有权移转的事实主张原租赁合同无效。我国《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 但是，租赁债权的物权化特征并不能改变其债权的性质，它仍然是债权。从制度设计上也可以看出其与物权的明显差异：如果在土地上设定用益物权，则根据土地承包法，期限为30年，而土地租赁的最长期限为20年。 二、租赁合同的特征 （一）租货合同为有偿、双务合同：租赁合同的这一特征，并不排除出租人免除承租人租金支付义务的权利，即使是免除，仍然是有偿、双务合同。这一特征就使得出租人对承租人承担瑕疵担保责任，具有了坚实的基础。 （二）租赁合同是诺成性合同: 这是租赁合同与借用合同的重大区别之一。 （三）租赁合同是移转财产使用权的合同 （四）合同标的物必须是有体物、特定物、非消耗物：货币不能成为租赁合同的标的物。 （五）租赁合同为自动延展合同：我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （六）租货合同为非要式合同：我国《合同法》规定，租赁期在6个月以上的租赁合同应当采取书面形式，但如果当事人未采取书面形式的，并不引起租赁合同无效，仅仅视为不定期租赁合同，因此，租赁合同为非要式合同。 三、租赁合同的种类 （一）动产租赁与不动产租赁：许多国家的法律要求：动产租赁一般不需要登记，甚至可以是非书面的；而对于不动产租赁，不仅要求书面形式，而且要求进行登记。 （二）定期租货与不定期租赁：这种区分的法律意义主要是在不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同。 第二节租赁合同的法律效力 一、出租人的权利义务（四个义务四个权利） （一）租赁物的交付义务：我国《合同法》规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”如果出租人未按合同约定或者法律的规定交付租赁物，或者交付的租赁物不合合同约定或者在合同无约定时不合应有的用途，致使承租人不能使用租赁物的，应当承担违约责任或者其他责任。例如，承租人可以要求出租人另外交付租赁物，并可要求减免租金，另有损失的，还可以要求赔偿损失。 （二）出卖租货物的通知义务：我国《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人死亡的，其先买权转让于与其共同生活之人。这里要注意的是，这种所谓的“优先购买权”仅仅限于房屋租赁，而对于其他租赁物则不适用。 （三）租货物的瑕疵担保义务：《合同法》第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。并且承租人具有解除合同并要求赔偿的权利。但第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 由于租赁物的品质瑕疵造成承租人人身或者财产损失的，出租人应承担违约责任，并按照加害给付的规则处理，即既可以要求履行利益赔偿，也可以要求信赖利益赔偿。 实践中，出租人同承租人在合同中已经约定免除出租人因物的品质瑕疵而造成承租人的损失的赔偿责任的，该约定是否有效？应当适用《合同法》第53条的规定，即合同中的下列免责条款无效：(1)造成对方人身伤害的；(2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 （四）对出租物的修缮义务 在一般情况下，对出租物的修缮应由出租人承担。我国《合同法》规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 但是，如果出租物需要修缮的事项是由于承租人的原因引起的，应如何处理？我国《合同法》第222条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。由此可见，承租人仅仅承担损害赔偿责任，而修缮的义务仍然由出租人承担。当然，双方当事人应可以有另外的约定。 （五）收取租金的权利：这是出租人的基本权利，也是承租人的基本义务。 （六）合同解除权：出租人解除租赁合同的三种情况：（1）我国《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期