灵宝城市之星(ppt).pptVIP

2012年11月;第一部分 【城市之星商业街】区域市场分析 第二部分 【城市之星商业街】地产市场分析 第三部分 【城市之星商业街】项目SWOT分析 第四部分 【城市之星商业街】项目定位及规划 第五部分 【城市之星商业街】营销推广策略 第六部分 【城市之星商业街】招商运营策略 ;第一部分 【城市之星商业街】区域市场分析;一、灵宝概况;高起点规划，绘就城市发展蓝图 该市实施“北进东扩、发展两翼”战略，沿弘农涧河向北发展到函谷关景区，向东扩展到灞底河，以焦村和川口两个城镇为两翼，服务城市，大力发展第三产业，着力打造“天蓝、水清、山绿、环境优美，自然和谐、适宜人居、具有厚重文化底蕴”的现代化城市。2010年，该市城市框架将拉大到33平方公里，建成区面积22平方公里，城区人口23万人；到2020年城市建成区面积50平方公里，城区人口30万人，达到现代化中等城市规模。;加快北区建设，提升城市品位 北区建设形成框架之后，时代广场、怡馨年华住宅小区等一批商住综合楼纷纷拔地而起，科技馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院组成的滑县文化活动中心也已经相继建成，涧河亮化工程成功实施，节能环保的LED灯、投光灯、星光灯交相辉映，流光溢彩，为金城灵宝增添了一道亮丽的风景线。同时伴随着高速引线的全面贯通以及周边工厂的搬迁，城市北区正在成为滑县亮点凸现、特色鲜明、现代气息浓郁的城市新区。 城区的北扩，进一步彰显出项目所处的中心地位。;第二部分 【城市之星商业街】地产市场分析;灵宝房产市场分析;主要房地产项目概况 ;灵宝主要楼盘网点图;帝景翰园 项目地址：五龙路与河滨东路交汇处东南角 项目规模：约4万平米 建筑结构/物业形式：框剪/高层 住宅销售均价：2900元/㎡ 商铺销售均价： 7500元/㎡ （商铺上下两层同时销售）;豫拓嘉苑 项目地址：长安路与解放路交汇处东南角 项目规模：约1.5万平米 建筑结构/物业形式：高层 住宅销售均价：2600元/平米 商铺销售价格：约6500元/平米 ;滑县商贸建材城 项目地址：长安路西段 商铺销售均价： 5000元/㎡ 左右 该市场目前已经有大部分客户开始进驻经营，但是由于市场处于初级经营阶段， 市场不成熟，商业氛围欠缺。;滑县汽车商贸城 项目地址：长安路西段路北 商铺销售均价： 4500元/㎡ 左右 目前以销售为主，该项目整体销售情况不是十分理想，意向登记客户较多，但真 正购买的客户较少，大部分客户持观望等待的态度，对市场信心不足。;盛源物流 项目地址：长安路西段路北 商铺销售均价： 4100元/㎡ 左右 目前以销售和招商结合，其销售情况和滑县汽车商贸城十分相似，客户在对项 目进行观望。其主要原因还是市场不成熟，客户信心不足。 ;1、产品形式多以小高层、高层产品为主 滑县商品房市场主要集中在沿涧河两侧及东区新城位置， 现在市场上总共有十余个项目，目前房地产市场产品形式多以小高层、高层产品为主占到了总开发体量的80%以上。 ;2、受到集资建房和新农村建设项目的威胁 由于集资建房和新农村建设项目的存在，大量低价位、低品质的产品占据了相当一部分市场，许多个人也通过各种途径参加集资建房。因此，目前市场上的商品房都不同程度地受到集资建房和新农村建设项目的威胁，此种情况将会影响到现有项目的销售。;3、产品品质整体相对较低 纵观滑县的商品房产品大部分仍处于初始阶段，产品相应水平比较低，人们目前的情况是仅仅基本满足居住的需求，还不能够满足于人们对生活质量的高要求，这样的住宅品质还有待于进一步的提高。目前市场上的项目价格区间为1700-2900元/平方米，主力户型和热销户型以130-160平方米的三室户型为主，户型面积普遍较大。另外由于目前物业产品都集中在低端及中档的形式。 住宅产品量大，但同质化严重，没有形成自己的专属卖点;4、高端客户置业出现两极化 通过我们对滑县部分高端客户的了解，目前滑县高端客户群体在本市购买商品房的很少，由于该部分客户十分注重自己的身份地位，而且对生活品质要求较高，但目前滑县场上并无真正意义上的豪宅来满足这部分客户的置业需求， 从而导致一部分高端客户自己购买土地建私家院落，另一部分则到郑州、西安等邻近的省会城市置业。;5、未引入专业的代理公司 产品形式上，主要以小高层和高层为主，操盘水平也很一般，很少有项目引入专业的代理公司来进行策划和销售，尤其当地开发商。 6、项目基本无宣传广告 滑县的现有项目基本没有广告宣传，主要原因可能是地域狭小，县城区人口集中，口碑宣传较快，同时与开发商的操作水平有很大的关系。当地开发商在操作项目时还不能很好的运用广告。 ;7、住宅及商业地产对比 目前滑县商铺基本以住宅底商临街商铺为主，多为两层底商，目前报价区间为4500—800