商铺投资十大要素.ppt

;课 程 大 纲;一、商铺投资的时机与获利策略;1、商铺类型何其多（种类） ;产权式房产比较表 ;2、一铺养三代有实例（价值）;3、逢低吸进的标准（估价） ; 2、月租金乘数 a、快速检定其它三法之有效性 b、近来少用GRM，因各地不同难以比较 3、租售比（售价与月租金的比例关系） 深圳1：200 年回报：6 % 上海1：150-200 年回报：6-8 % 杭州1：300 年回报：4 % 苏州1：200-250 年回报：5-8 % ? ◎ 成熟市场：商铺 VS 住宅 = 4:1 — 6:1 ? ◎ 商铺实例 1、观前总价760万，3.8万/㎡，1-2层 底层单价=2/3×760万÷100㎡= 5.06万/㎡ 二楼单价=1/3×760万÷100㎡= 2.53万/㎡ 2、观凤书城140/㎡/月租VS东大街书城120/㎡/月租 以10%报酬率计，东大街1.44万/㎡，观凤??城1.68万/㎡ ;4、投资商铺的时机（天时） ;5、万事莫如地点急（地利） ;6、脱屋求生好下手（拍卖） ;7、金角银边草肚皮（技巧） ;◎ 低层、门宽、小面积 ? ◎ 人密、车站、出入口 ◎ 四面，三面，两面，单面临街 ? ◎ 朝向、阴阳、梁柱、层高 ? ◎ 新区、进深、少障碍 1、法律障碍：游戏机、电脑房、麻将、歌舞厅不得近学校 2、人为障碍：烧烤店污染、迪可厅噪音等需前置审查 3、环境障碍：单行道，门前隔离设施客人不便入内，树木绿化挡门面 4、视觉障碍：垃圾场、化粪池的一定半径内，限开餐厅、食品、菜场 ? ◎ 行业选择 : 租金高低 : 精品、品牌服装 ＞ 餐饮 ? ◎ 店招，橱窗，入客通道 1、店招=铺价的2.74倍 2、橱窗=铺价的4倍 3、2楼只有底层的50-70%价位 ? ◎ 水、电、煤气、下水道 ;8、押三付一行不行（租铺） ;9、水能载舟亦能覆舟（风险） ;10、有持无恐的炼金术（理财） ;二、房屋销售的经典名言