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中国城市化及房价互动发展关系探究一、引言 2000年～2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直观上来讲，城市化带来的对住房的刚性需求推动房价上涨是必然的，但是面对如此高不可及的房价，我们也不得不换一个角度重新审视一下它们的关系。另一方面，城市的拥挤以及加剧污染也让我们觉得不堪重负，这些是城市化过程中不可避免的成本吗？我们先来看看网络上的言论。 “城市化决定论”认为城市化进程加快，城市人口激增，土地资源稀缺，住房需求旺盛，物以稀为贵，故房价持续走高。黄祖斌在他的博客中提到“要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。” （《房价大跌是中国城市化的必然要求》） 城市化在房价一路飙升的过程中究竟扮演了什么样的角色？高房价又会对城市化产生什么样的影响？我们从两个角度探讨这个问题，一是城市化促使房价居高不下，而是高房价对城市化的抑制作用。我们不会把重心放在城市化这一概念上，但首先必须明确一下对城市化水平的衡量。从本文的角度出发，我们认为健康、平稳、可持续的城市化不是简单表现在城镇人口和总人口的比率上，而是城镇居民生活水平、公共基础设施以及二三产业之间的协调的发展。也就是说，不单看农民是否离开土地进入城市、是否有城镇户籍，更要看他们在城市的生活条件、收入状况和享有的社会保障、福利等。 二、我国城市化进程推动房价上涨 1.初步分析。从城市化进程来看（下表），中国城市化水平涨幅比较平稳，每年保持在1%~2%之间，到2005年底，全国城市化水平达到42.81%。 从房价变化趋势来看（下图），1991年~2005年，中国房地产价格总体处于上升趋势，年均增长9.83%，远远超过同期居民可支配收入的增长率。 陈石清和黄蔚在论文《中国房地产价格与城市化水平实证分析》（《财经理论与实践》2007年第2期）中指出： 城市化水平的不断提高，总人口不断增加，这也意味着城市人口的绝对数在更大幅度地增加；城镇居民对生活性消费用房的正常需求在扩大，商业与工业用房的生产性用房的正常需求也在扩大；城镇居民对以上用房的投机性需求相应增加。 2.实证分析 。本文作者运用协整分析方法与误差纠正模型，考察了1991年~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。两个变量分别是中国房地产价格(FDCP)和中国城市化水平(CSH)。 结果表明，在不考虑其他因素的情况下，中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系。中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因；反过来，中国房地产价格的上升对中国城市化水平的提高没有显著的因果关系。当长期均衡关系出现偏离时，从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较慢。中国城市水平的提高对中国房地产价格的影响总体上具有较为明显的正向响应，但具有不明显的滞后一期效应。 3.对于中国房地产价格高起的原因及影响因素，不少学者从不同的角度进行了分析： 李建峰和李小庆在论文《我国房地产供求态势的思考》（北方经贸 2005(12)）中提出：房地产供给存在结构性矛盾。一方面广大工薪阶层有改善居住条件的强烈愿望，而他们有能力购买的经济适用房太少，另一方面高档商住楼，写字楼和别墅等出现一定程度的闲置。崔光灿在论文《房地产价格波动与宏观调控》（中国房地产 2006(01)）中提出：(1)房地产价格波动的基本特征：阶段性，城市差异性与协同性，泡沫性。(2)房地产价格波动与基础性经济变量的关系：经济增长、收入水平、利率、人口数量及城市化、通货膨胀率。(3)房地产价格波动与非基础性影响因素的关系：心理预期、金融与财政政策。 三、房价对我国城市化的负面影响 房价上涨是城市化进程中不可避免的正常现象，但是过高甚至畸高的房价却会对城市化造成负面影响，使城市化不能健康推进并造成一系列社会问题。现阶段我国房价飞涨，高房价问题已经引起了社会各界的广泛关注，而对于高房价对城市化的影响的研究还不是很多，实证分析也做得不够严谨，我们选取了几篇有代表性的文章进行了回顾。 1.文献简介。(1)《房价、农民市民化成本和我国的城市化》。这篇发表在2004年3月《农村经济》的论文，作者陈广桂，围绕着我国城市房价这个问题展开研究，讨论了房价虚高是造成我国农民市民化成本高昂、农民市民化成本收益率规模递增以及国城市化滞后的反常现象。(2)《房价上升对我国城市化的影响机制研究》。由杨柳和杭雷鸣发表的房价上升对我国城市化的影响机制