2011年北京土地市场分析及2012年展望.docxVIP

量价齐跌，度过2011不断探底，忐忑2012——2011年北京土地市场分析及2012年展望一、2011年北京土地供应概述2011年，北京市通过“招拍挂”公开出让土地共计115宗（不含工业用地和非公开市场交易的保障性住房用地，下同），土地面积954公顷，成交金额983亿元，平均溢价率19％。规划建筑面积1531万㎡，比2010年同期下降37％，911万㎡。平均楼面单价6418元/㎡，比2010年同期下降13％，931元/㎡。按规划用途统计，其中住宅用地①59宗，占地面积685公顷，规划建筑面积930万㎡，成交金额473亿元，平均溢价9％。平均楼面单价5088元/㎡，比2010年全年下降31％，2290元/㎡。详见附表一。住宅用地统计范围包括含有居住用途的所有地块，非住宅用地统计范围为单纯的商业、金融、公建用途的地块。住宅用地按区域统计，五环以内成交8宗，土地面积84公顷，建筑规模145万m2，占总规模的12%，平均楼面单价为7735元/m2，平均溢价9%。五环以外近郊区域成交43宗，土地面积475公顷，建筑规模654万m2，占总规模的70%，平均楼面单价为5083元/m2，平均溢价9%。远郊区县8宗，土地面积125公顷，建筑规模131万m2，平均楼面单价为2176元/m2，平均溢价6%，占总规模的18%。详见附表二。2011年成交非住宅宗地56宗，土地面积269公顷，规划建筑面积601万㎡，成交金额510亿元，平均溢价30％。平均楼面单价8475元/㎡，比2010年全年增长16％，1162元/㎡。二、政策调控和土地市场特征分析1、政策调控力度、密度空前，多管齐下，经济、行政手段并用，成效显著。2011年出台的“国八条”，房产税试点改革，以及资金监管、多个城市限购等调控政策，是继2010年4月后新一轮调控的延续。因为持续时间更长、措施不断深入，范围陆续扩大，被称为“史上最严”。主要表现为三限一税：限贷、限购、限价和房产税试点。货币政策从适度宽松到稳健趋紧，信贷紧缩。受多方面的影响，调控成效在一、二线城市非常显著，主要是房地产市场的供求关系、市场供应结构发生了本质的变化，对未来房价预期下降，由卖方市场转变为买方市场。而土地市场在调控下的变化具有较高的敏感性和前瞻性，住宅用地成交量和成交单价的下降幅度比二级市场更为明显。2、住宅用地成交量价齐跌，呈明显下行态势。2011年成交的经营性用地建筑规模比2010年同期下降了37%。与2010年比较，各区域楼面单价均有较大幅度的下降，其中，降幅最大的为远郊区域和09年至10年上涨幅度过快的区域（如2010产生的个别“地王”项目）。除了受到调控的影响，土地单价大幅降低的因素还有土地供应偏向于郊区化，五环内地块的比例仅占12%，一定程度上向下拉低了土地价格的平均水平。从土地市场的供求趋势图来看，2011年土地市场平均溢价率呈现出在波动中下行的曲线。1月26日“新国八条”出台前，市场在没有受到政策影响的情况下，成交溢价率还表现的较高。从2月份开始由于政策因素，土地供应量较少，两会后政府开始加大供应，但由于调控和资金的多重压力，大部分开发企业对拿地较为谨慎，均保持观望的态势，土地成交情况较为冷淡，溢价率较低。三季度，由于部分优质地块入市，土地市场呈现出今年难得的活跃，成交量最大。三季度末，为完成全年供地计划，政府加大土地供应量，但年底房企资金链趋紧，在供求严重不平衡的情况下，溢价率极低，多宗地块以底价成交。住宅市场受政策影响较大，呈明显下行的态势。3、商业地块量跌价涨，商住倒挂的局面得到明显改善2011年商业地块的成交量和成交单价均有明显增长，特别是成交单价比2010年的高峰还上涨了16%，占2011年政府地价款收入的52%，首次超过住宅的平均成交单价和住宅用地成交总价款。从溢价情况来看，商业用地2011年平均溢价率30%，比住宅用地高21个百分点，超过100%的地块有5个，最高溢价率达到291%。除此之外，2011年规划性质为F1/F2商住混合用地供应占较大比重，并多次在居住用地内配建较大规模的商业公建，如算上这部分，商业地块的规模将会更大。商业地块成交情况火爆的主要原因：一是地块供应区域结构相比住宅偏重于中心城区的成熟商业区，如CBD核心区和丰台丽泽、花乡商务区就分别贡献了200亿和118亿元地价款，占全年商业地块收入的62.4%。二是由于不受限购、限贷等政策影响，商业地块逐步受到开发企业的青睐，价值逐渐回归到合理水平，商住倒挂的局面得到明显改善。4、溢价率明显降低，除市场因素之外，也与政府采取多种控制措施有关。2011年全年经营性用地平均溢价率为19%，其中住宅用地平均溢价率为9%，非住宅用地平均溢价率为30%，较往年明显降低，特别是四季度，住宅用地几乎都以底价成交。除市场因素外，北京市在项目入