我国土地抵押登记法律存在问题及其对策.docVIP

我国土地抵押登记法律存在问题及其对策近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显现，利用资产进行融资的现象越来越普遍，在担保与反担保中，债权债务的纠纷也越来越多，为了维护自身合法权益不受损害，土地抵押登记越来越受到债权人与债务人的重视。但是，我国现代土地抵押登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在着一些不足，使得土地抵押登记在市场经济中不能发挥应有作用。本文分析了我国土地抵押登记法规存在的问题，就我国土地抵押登记法规的完善提出一点建议及对策。 1 土地抵押登记法律存在的问题。 1.1 法规对土地抵押登记的相关规定条款不一致 《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《担保法》《土地管理法》《物权法》中规定下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。本条规定的最初版本出处是在《土地管理法》中，在《担保法》、《物权法》中并没有进行改进，规定中可以抵押的除外，除外指的是荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体所有土地使用权可以抵押登记，不包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是，根据《物权法》第一百八十二条之规定，耕地、宅基地、自留地、自留山上如有建筑物并进行抵押登记的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。换言之，如果在宅基地、自留地、自留山上建有建筑物并通过合法入股或自设立乡镇企业，并办理房产的抵押登记，那么实际上宅基地、自留地、自留山集体所有土地使用权是可以抵押登记的，这些规定条款的前后矛盾可能造成企业或个人为了体现或实现土地价值必然使用各种手段进行非法抢占和非法转让土地。 1.2 法规将私立与公立土地抵押问题等同化 随着社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，社会上出现了私立的学校和医院。实践中有不少的私立学校、医院等单位欲以其以出让方式取得的国有建设用地使用权申请抵押登记。对于公立学校、医院等以公益为目的的事业单位用地不得抵押，在执行中是没有什么异议的。但是，目前所有私立学校、医院等单位申请土地抵押登记都不予批准。这种将私立学校、医院与公立学校、医院土地抵押问题等同化对私立学校、医院等单位是不公平的。 1.3 法规规定不明确，造成不同登记部门间各自为政 在土地抵押登记的实践工作中，根据金融部门的反馈，土地抵押登记过程中出现了以下一些奇怪现象。现象一、土地登记发证机关与土地抵押登记机关不同。上级土地管理部门登记发证，下级土地管理部门抵押登记。土地使用权证由土地管理部门发证，土地抵押却在房屋管理部门登记。现象二、同一地区相同级别的不同登记机构各自为政，致使土地使用权抵押登记业务相互交叉。由于部分地区房屋管理部门与土地管理部门不是同一单位，根据《物权法》规定，土地使用权人将房屋所有权证在房管部门抵押登记时，房屋管理部门可将土地使用证与房屋所有权证，一并收回进行抵押登记，也可只收房屋所有权证进行抵押登记。反之，土地管理部门可将土地使用权证与房屋所有权证，一并收回进行抵押登记，也可只收土地使用权证进行抵押登记。实践中，两个登记部门都是有选择的收受一证或两证进行抵押登记。金融部门在办理抵押登记时分辨不清到底要到哪个部门申请抵押登记，是两个部门都可以申请土地抵押登记，还是只有土地管理部门有权登记。甚至出现房屋管理部门与土地管理部门为了争取抵押登记权力，要求金融部门到各自管理的部门进行抵押登记，而房屋管理部门收受土地证时无法辨认真伪，要求土地登记部门出示鉴证时土地登记部门不予出示。反之，房屋管理部门也不予出示房屋所有权证的鉴证。登记机关各自为政，职能权限范围界限模糊，使土地抵押登记工作存在很大的隐患。金融部门提出，登记部门不要求两证同时抵押，土地使用者有可能将房屋所有权证在房屋管理部门抵押登记，土地使用权证在土地管理部门抵押登记，从两个不同金融部门借贷两笔资金，给金融部门的放贷工作带来很大的风险。 2 完善土地抵押登记法律的对策建议 2.1 将所有物权的抵押登记统一在一个法律框架内 要完善土地抵押登记法规，必然涉及到房产及其他物权的抵押登记法规，笔者认为应将不动产，动产所有物权的抵押登记统一在一个法律框架内，便于统一认识，统一操作和执行，我们目前的抵押登记涉及的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》、《合同法》、《民法》及其他法律，多重规定，多层级规定必然造成操作上的矛盾和混淆。所以应将抵押登记法律统一在一个法律框架内。便于统一操作和执行。 2.2 立法上对实际出现的土地抵押登记问题应给予明确规定。