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关于我国养老地产模式若干思索摘要：目前我国养老模式主要以居家养老为主，但是随着经济社会的发展，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人日益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，全面分析其开发过程中所涉及的各主体之间的关系，构建更合理有效地开发模式，具有重要理论意义及实践意义。 关键词：养老地产；房地产 中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0169-02 随着我国房地产行业的发展以及老龄化社会的逼近，养老地产开发市场也逐渐开始形成。与一般的房地产开发模式相比，养老地产具有一定的特性：一是养老地产具有一定的社会福利性质，涉及到社会保障、养老保险等方面，所以对政府政策的依赖性比较强；二是养老地产在开发的过程中其产业链延伸比较长，与相关的服务配套设置有着比较紧密的关系；三是养老地产需要大规模的资金支撑，在融资方式上与其他类型的房地产开发项目有一定的差异性；四是养老地产的客户是老年群体，因此在营销模式上也有着很大的不同。 一、养老地产内涵概述 我国人口老龄化趋势日益严峻，在此基础上，养老地产应运而生。一般而言，养老地产是指由房地产开发商或相关的社会机构根据老人的特点和需求设计的并负责后期运营和管理养老设施的老年居住产品。养老地产旨在为老年人提供一种适老、宜老的生活环境，提供一种健康、舒适的生活状态。目前，养老地产有如下一些基本存在形式，比如，老年住宅、老年公寓、老年住宅、养老院、养老公寓等。 相较传统的商业地产而言，养老地产具有以下特点。第一，选址需要对交通、居住环境、生态环境等进行综合的考虑；第二，住宅的规划设计需要无障碍设计，设计的要求高；第三，养老产业不仅是产业，关键是服务。对老年人而言，养老配套设施和后期服务才是他们最主要的需求。这些特点决定了养老地产开发建设需要大量的资金支持、土地支持以及相关的配套政策。 二、当前我国发展养老地产的必要性 目前，我国人口老龄化正面临着严重的挑战。在第四届产业与养老社区高端论坛上，中国房地产报社总编辑时昶提到“据民政部信息2001-2020为我国老龄化快速发展的阶段，到2020年60岁以上的人口达2.43亿，占全国总人口的比重是4.8%”。而在2010年7月份《2009年度中国老龄事业发展统计公报》发布的数据中，80岁以上的老人已达1899万，这一系列数字也将我国老龄化所带来的社会问题凸显了出来。改革开放以来，虽然我国人民生活水平有了很大的提高，医疗条件有了很大的改善，人的平均寿命也在延长，但是相比国外，我国的生产力发展水平还比较落后，GDP过低，社会保障体系还未得到全面的完善。虽然国外一些发达国家譬如法国、瑞典、美国、日本等进入老年化社会的时间较早，养老地产开发经验值得我们借鉴，但是鉴于我国养老问题的特殊性，比如老年人人口基数大且增速快，老年人及其家庭未富先老，传统养老观念和模式的改变困难，养老制度不完善，养老设施满足不了需求等决定了我们不能简单直接照搬发达国家的养老服务和老年住宅体系。从这个角度来说，我国有必要在养老制度政策的制定上以及养老措施的执行上结合我国具体国情构建与当前经济社会发展水平相适应的养老体系。作为养老护理服务与养老产业的参与方，房地产开发企业都应该积极主动探索研究适合我国当前国情的养老地产建设发展模式，为这份闪耀着人文关怀和人性光辉的事业贡献自己的智慧和力量，这既是积极响应国家“居家养老”的政策，也是房地产企业可持续发展的有力保证。 三、有效构建养老地产模式的几点对策思考 （一）构建有效的融资模式 当前我国尚未形成一套完整的金融信用体系，还存在着一定的信任危机，尤其是在投资商与开发商之间。基于此故，继续有效地推进养老地产模式的转变，关键措施之一就在于进一步完善我国的信用体系和金融体制。从而在此基础之上，深化融资渠道，尤其是扩大社会融资的比例。鉴于当前法律制度以及行业体制尚不健全，目前只有少数企业采用社会融资这种方式。近年以来，国内外各基金开始陆续进入我国房地产市场，社会融资规模和渠道进一步扩大，有望取代银行贷款成为房地产融资的主要途径。我们有必要充分吸收西方发达国家尤其是英美等国的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。 （二）打造多元运营模式 1、“养老文化”概念营销模式。所谓养老文化的概念营销，指的是在经营理念方面养老地产可以将健康养老、安居养老、亲情养老等文化观念引入到养老地产的项目中，以此作为养老文化的载体，并捕获老年住户的心理认同感，正是在这样的基础之上，开展养老地产项目的营销。这方面比较成功的案例之一就是上海的亲和源，在继承传统孝敬文化的基础上