土地增值税稽查课件.pptVIP

土地增值税稽查 ; 一、纳税义务人及征收范围的稽查 （一）纳税义务人的稽查 1、建立健全台账，确定被查对象是否具备成为土地增值税 纳税义务人的条件 检查方法：根据所掌握的征管信息判断被查对象是否拥有 国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施 项目管理。 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始， 按项目分别建立档案、设置 台帐，对纳税人项目立项、规划 设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地 产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项 目开发同步。 2、检查被查对象是否发生了国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物的转让并取得收入 ; 检查方法：（1）对于房地产开发企业主要检查“库存商品”、“主营业务收入”、“预收账款” 等明细账；（2）对于非房地产开发企业，应当重点审查“无形资产”、“固定资产”明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，是否取得收入，是否属于土地增值税的纳税义务人； 应积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化。 （3）对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，防止漏列纳税义务人。 3、根据其他税种的征管信息加以界定 注意：对于缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化的企事业单位 。 ;（二）征税范围的检查 1、审查被查单位所转让的土地使用权是否为国家所拥有； 2、审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。 其检查思路可比照纳税义务人的检查。 在检查过程中应注意： 第一，不包括国有土地使用权出让所取得的收入； 第二，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 例如：①房地产的出租；②房地产的抵押； ③合作建房；④房地产的代建房行为；⑤房地产的评估增值。 ;3、审查房地产的转让是否取得了收入 土地增值税的征税范围不包括房???产的权属虽转让，但 未取得收入的行为。例如：第一，房地产的继承与赠与； 第二，房地产的交换。对个人之间互换自有居住用房地产 的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；第三， 以房地产进行投资、联营；第四，企业兼并转让房地产 ； 第五，政府征用。 二、计税依据的检查 土地增值税预征的计税依据为预收房款。 土地增值税的征税对象是指纳税人转让房地产所取得的 增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定 允许扣除项目金额后的余额。土地增值税以转让房地产所 取得的增值额为计税依据，而不是直接对转让的房地产所 取得的收入征税。没有收入和有收入没有增值的房地产转 让行为不征税。;（一）应税收入的检查 收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。（1）货币收入，即纳税人转让房地产所取得的现金、银行存款和支票、银行本票、汇票等各种信用票据以及国库券、金融债券、企业债券、股票等各种有价证券的收入；（2）对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；（3）对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入；（4）所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 一般情况下，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品房的收入 ，应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，并按项目设置明细账，进行明细核算；按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收账款”科目（在企业不设“预收账款”科目时也可以记入“应收账款”的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；其他企业一般计入“固定资产清理”或“营业外收入”。;1、房地产开发企业的检查 （1）账面应税收入的检查 第一，核对账、表间的勾稽关系 第二，审查“主营业务收入”账户贷方对应关系——分解、转移收入的现象。—少列收入 主营业务收入 预收账款、货币资金 其他账户 ?  应注意与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。 ; 第三，审查入账价格