物业管理公司存在的问题.docVIP

　　物业管理公司存在的问题分析----管理论文 --摘 要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。　　 一、物业管理相关基本概念解析 人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。 （一）物业管理的概念 一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。本论文由.51lunwen.整理提供广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。 （二）物业管理的性质 物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。 第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。 第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。 第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。 （三）物业管理企业 物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 （四）物业管理企业的特点 物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点： 第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。 第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261 号《物业管理企业资质管理（试行）办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。 第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可代理有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。 第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。 第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。 二、物业管理企业的责任分析 物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，