裁判年月日平成26年8月29日裁判所名东京地裁裁判区分判决.PDF

裁判年月日 平成26年8月29 日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決 事件番号 平２４（ワ）３０８４５号 事件名 建物明渡請求事件 文献番号 2014WLJPC 出典 ウエストロー・ジャパン 主文 １ 被告は，原告らから１０００万円の支払を受けるのと引換えに，原告らに対し，別紙物件 目録記載２の建物部分を明け渡せ。 ２ 原告らのその余の請求を棄却する。 ３ 訴訟費用は，これを５分し，その１を原告らの負担とし，その余は被告の負担とする。 事実及び理由 第１ 請求 被告は，原告らから３００万円又は裁判所が相当と認める金員の支払を受けるのと引換えに， 原告らに対し，別紙物件目録記載２の建物部分を明け渡せ。 第２ 事案の概要 本件は，賃貸人である原告らが，賃借人である被告に対し，解約の申入れをするにつき正当の 事由がある（建物が老朽化し，耐震性能にも欠けるため，建替えの必要がある）と主張して，賃 貸借契約の終了に基づき，建物の明渡しを求める事案である。 １ 前提事実（当事者間に争いがないか，掲記の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認定する ことができる事実） (1) 別紙物件目録記載１の木造建物（以下「本件建物」といい，そのうち同目録記載２の 建物部分を「本件店舗」という。）は，遅くとも大正３年１０月２日までに基本骨格が建築され， 同日，所有権保存登記がされた（甲４）。なお，課税証明書によると，本件建物の建築年次は昭 和３年とされている（甲４ないし６）。 本件建物の現在の所有者は，原告らである（甲１９，原告Ｘ２）。 (2) 本件店舗は，昭和３０年以前から被告の妻の父親等が賃借し，理髪店等として使用し ていた（以下「本件賃貸借契約」という。）。被告は，同妻と昭和４５年に結婚した後，その賃 借人たる地位を承継し，現在は，本件店舗の１階部分は理髪店，２階部分は理髪店の従業員の休 憩室や物品の保管場所等として使用している（乙７）。 平成２４年４月６日（後記(3)の解約通知がなされた日）当時，本件賃貸借契約における主な約 定は，次のとおりであった（なお，契約書は存在しない。）。 使用目的 住居・店舗用 賃料 月額６万５０００円 期間 定めなし。 (3) 原告らは，平成２４年４月６日，被告に対し，本件賃貸借契約の解約の申入れをした （甲１の１・２。以下「本件解約申入れ」という。）。 (4) 原告らは，平成２４年１０月３１日，被告に対して本件店舗の明渡し等を求める本件 訴訟を提起した（当裁判所に顕著な事実）。 ２ 争点及び当事者の主張 本件における争点は，本件解約申入れについて正当の事由があるかの点にあり，当事者の主張 は，次のとおりである。 (1) 原告らの主張 ア 正当事由について 本件建物は，築後９０年を優に超えた在来工法木造建築であり，老朽化が明らかで，かつ，耐 震性能におよそ欠けているから，大地震の際に倒壊等の危険がある。よって，本件建物を直ちに 1 取り壊して耐震構造の建物に建て替える必要があり，また，原告らにはそうすべき社会的責任が ある。現に原告らは，本件建物を建て替え，建替え後の建物を親族らのために活用する具体的な 計画を立てている。一方で，被告が本件店舗を使用する必要性は，必ずしも高くはない。したが って，本件解約申入れについては，正当の事由があるというべきである。 （ア）建物の使用を必要とする事情 原告らは，老朽化し，耐震性能の劣る本件建物につき，取り壊した上，その敷地上に地上６階 建ての店舗・賃貸マンションを建築し，その賃料収入を，原告ら親族の生活費に充当する具体的 な計画を立てており，原告らの一部は既に本件建物の敷地を取得している。また，原告らの子ど も達は，新築したマンションに居住する希望を有している。 一方の被告は，当初は居住と営業目的で本件店舗を賃借したとみられるが，現在，住居は別途 設けているから本件店舗に居住目的はない上，これまでの極めて低額の賃料を前提とした本件店 舗における営業活動で既に十分な収益を挙げている。そして，本件店舗でなければ理髪業ができ ないということはないのであるから，今後，被告が本件建物を使用する必要性は，必ずしも高く はない。 （イ）建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況 本件店舗の賃料は，近隣の賃料相場によれば