不动产估价报告东区虎尾寮-雅泰建设‘御公园’.ppt

不動產估價報告東區虎尾寮-雅泰建設「御公園」 指導老師：陳淑美 老師 組員：4950T002 郭婷懿 4950T008 柯萌莉 4950T014 姜宗彣 4950T075 陳盈如 4950T076 郭宇軒 4950T105 蕭如萍 大綱 一般因素 區域因素 個別因素 SWOT分析 基地簡介 一般因素 一、社會因素 人口成長 台灣地區人口成長快速 ，目前全國總人口數約有二千三百萬人。其中男性占百分之五十一，女性占百分之四十九。其中六十五歲以上高齡人口，占了百分之一。而至民國97年10月底台灣地區人口數2301萬6257人，全臺有763萬7千余戶。 本基地位於台南市東區，從人口成長圖可以看出來，台南市東區近五年來人口數有越來越多的趨勢。 人口分布與遷徙 人口都會往都會區或工作機會很多的地區集中，因此由圖可以看出歷年來人口都往北部、中部集中，因此人口的分布與遷徙是顯著的。 家庭結構 現今台灣的家庭結構已漸漸轉變為兩代同堂或小家庭較多，而傳統式的三代同堂或大家庭則是越來越少。由於家庭結構的改變，所以住宅的形式也要跟著改變，以符合現今台灣的居住需求。 二、經濟因素 國民所得 國民所得係全體常住居民提供勞務、資本及技術，從事生產所獲得之報酬總和95年較94年增3.9％，經剔除物價變動因素及調整對外貿易條件變動損益後，實質國民所得。 外匯管制 外匯管制係一國政府對外匯收支、結算及買賣所採取之限制性措施，通常，係由中央銀行或政府指定之代理機構（通稱為外匯管制當局）來執行。 區域因素 一、大眾交通工具方便程度 公路客運-台南客運公司 台南市公車的第6路就可以到達本基地虎尾寮，以下為其路線圖。 二、道路系統完善程度 聯外道路系統 聯外道路為南市與周圍鄉鎮連繫之主要動線，呈輻射狀分佈。 外環道系統 外環道系統是目前道路 設施狀況較為良好的幹線系統，主要由中華西路、中華南路、中華東路、中華北路所組成。 台南市的道路分布為下圖黑色部份，道路包括台1線、台17線、台19線及中山高速公路。 而位於東區(為下圖紅色部分)內的道路為台1線及中山高速公路。 三、土地使用現況圖 四、附近嫌惡設施之影響程度 嫌惡設施可分成無形和有形的。在所觀察案場（虎尾寮）附近，有形的嫌惡設施就有加油站、廟宇、汽車旅館等嫌惡設施，無形的嫌惡設施有死巷、路沖等。這些嫌惡設施可能都會影響附近住屋品質和房價的賣出的高低。 個別因素 一、實質條件 區位 本區位於台南市與台南縣永康、仁德兩鄉接壤之處，屬於台南市的邊緣地區。東區區內大部分皆為住宅區，西部為台南市最重要的文教區，成功大學與許多高級中學均設於此處，形成現況的繁榮景象。 地形 台南市整體而言，地勢低，起伏度小而呈平坦 。 而東區因東側臨海，且地勢低，此種平坦的土地，十分適宜聚落的發展。台南市東區地勢大致在400m以下。 二、法令限制 本基地屬於中低密度住宅區，所以建蔽率為60%、容積率為200%。 三、鄰近學校 臺南市天主教慈幼工商 臺南市立復興國民中學 臺南市復興國民小學 四、鄰近公園 SWOT分析 一、優勢 由於本案附近擁有許多優良學校，在文教方面擁有很豐富的資源，而商業方面有菜市場、超市、便利商店，附近也有許多公共設施，如公園、籃球場等，種種的設施便大大提昇了此區塊生活機能的便利性；交通方面也擁有公車的接泊站，可以說在食衣住行各方面，皆樣樣周到，而這些都是居住品質及房屋價格提升的因素 二、劣勢 虎尾寮由於是一個重劃區，所以在各項生活機能幾乎都已做過全盤的規劃，相較於其他區域常會發生的一些問題，如交通、安全、舒適度等，已大大降低，但排水問題卻有所遺漏，因為某些區塊地勢較為低窪，導致在梅雨季節，常常發生淹水的情形，假使不加以改善，這個缺陷便成為此區域非常嚴重的劣勢。 三、機會 由於本案周圍的生活機能樣樣具備，相對的此區塊所需的就業人口也會比其他區域高出許多，畢竟各種需求大都需要人力來完成，而這個因素便成位本區塊不可或缺的機會。 四、威脅 東區附近一直存在著一個很大的問題，便是地震帶的威脅，畢竟在經歷了921地震後，人們有了最深刻的感受，慢慢開始正視這個問題，所以這個因素，會形成購屋者一個最直接的疑慮，間接影響其價格的高低。 * * 房屋類型：透天別墅 座向：座北朝南 規劃地坪：27坪~38坪 規劃建坪：80坪~96坪 總價範圍：928萬~ 本基地位於台南市東區，由「雅泰建設」所蓋的御公園。基地位置位於臺南市東區裕信路36號。 台南市土地使用現況圖 東區土地使用現況圖 *