第6章 比较法及其运用.ppt

第八节　求取比较价值 ■平均数、中位数、众数三者的关系 □变量值完全对称的，这三者一致 □在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中 □在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中 第八节　求取比较价值 【例】评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　）。【2010年真题】　A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3 【答案】A【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。 第八节　求取比较价值 【例】某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/m2。【2006年真题】　　A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 【答案】C【解析】加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181。 第八节　求取比较价值 【例6-12】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6-6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6-6。　　在表6-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。 第八节　求取比较价值 　可比实例价格修正和调整表　 　　　　 可比实例1 可比实例2 可比实例3 成交价格 8000元人民币/m2 1300美元/m2 8800元人民币/m2 成交日期 2011年1月1日 2011年3月1日 2011年4月1日 交易情况 +2% +3% -3% 房地产状况 -8% -5% +6% 第八节　求取比较价值 【答案】该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：　　（1）测算公式　　比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数　　（2）求取比准价值V1： 第八节　求取比较价值 （5）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：　　估价对象的市场价值（单价）=（8 609.76+8 642.39+8 515.85）÷3　　=8 589.33（元人民币/m2） 第八节　求取比较价值 【例6-13】为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下：　　（1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6-7。　　可比实例成交价格及成交日期 表6—7 　 可比实例l 可比实例2 可比实例3 成交价格 3 700元／m2 4 200元／m2 3 900元／m2 成交日期 2011年3月15日 2011年6月15日 2011年7月15日 第八节　求取比较价值 （2）交易情况的分析判断结果，见表6—8。表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度。　　可比实例交易情况分析判断结果 表6-8 　 可比实例l 可比实例2 可比实例3 交易情况 -2% O +1% 第八节　求取比较价值 （3）该类住宅2011年2月至8月的价格指数，见表6—9。表中的价格指数为定基价格指数。　　同类房地产价格变动情况 表6-9 月 份 2 3 4 5 6 7 8 价格指数