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供求失衡下的房地产宏观调控对策 ● 郑绍庆 (浙江工商大学 经济学院，浙江 杭州 310018) [关键词]房地产；供给双重垄断；需求双重过热 [摘 要]文章对当前我国房地产市场供给的双重垄断与需求的双重过热，进行了分 析，提出房地产宏观调控应综合采取增加有效供给、抑制投资需求、引导自住需求的措施。 [文献标识码]A [文章编号]1009—0061(2008)06—0140—02 一 、 对当前房地产供求状况的一个基本判断 购置需求 其次．7O年代生育高峰期出生的人口到现 对当前我国房地产市场供求状况的一个基本判 在正形成婚嫁生子的高峰．大量适龄分家独立与结 断是：房地产供给的双重垄断与需求的双重过热．导 婚生子的家庭又形成了新的购房需求 第三．我国的 致房地产市场供不应求总体格局的形成．并由此推 城市化进入了加速期．城市人口的膨胀需要住房支 动房地产价格的全面上扬 持 最后，旧城改造、基础设施建设，又形成大量原住 一 是土地市场的政府垄断 我国现行土地制度 民的拆迁购房需求 从投资需求上看 住房的投资需 赋予政府在土地市场上的双重垄断地位．即集土地 求最近几年表现得尤为突出 房产除了具有一般消 一 级市场的买方垄断与二级市场的卖方垄断于一 费品特征外．还有投资品特征．具有保值增值功能。 身 政府可以凭借其一级市场上的买方独家垄断低 当一个经济体出现货币流动性过剩、通货膨胀、负利 价征购土地．然后又在土地二级市场上有节奏地控 率时．投资房产就成为一种理性的选择 再加上2004 制土地供给数量．抬高土地价格．从中获取巨额差价 年以来．在强大的人民币升值预期下．大量外国游资 收益。巨大的价差成为推动房价上涨的重要力量。 通过各种渠道流入中国．通过购买以人民币计价的 二是住房市场的开发商垄断 当前住房商品市 资产来实现投机收益，其中最主要的也是购买房产。 场上的供给主体表面上很多．但是房地产的自身特 这二个需求共同推动着房价一路上扬 点以及房地产商的行为特征．造就了房地产商的市 二、前两轮宏观调控政策的效应分析 场垄断地位。首先，房地产商品由于其位置的不动性 从2003年开始．伴随着房价的节节攀升．政府 决定了房地产市场必然是一种区域性市场．房地产 对房地产进行了多轮调控．但却陷入了越调房价越 开发企业实际上只与区域内相邻的企业进行竞争。 涨的境地 2005年“国八条”出台之前．以上海、杭州 其次．房地产开发企业的策略性行为对新进入者的 为龙头的房价飞速上涨。“国八条”出台之后，上海 进入阻止和现有土地出让制度对潜在进入者所形成 房价曾一度回落，但很快，到O5年底、O6年上半年， 的进入壁垒．可以使先行进入的房地产开发企业有 又出现了以北京、广东等地为新的龙头引领全国房 效地排斥竞争．形成垄断。再次，房地产产品所处位 价飞速上涨的现象．这直接导致了2006年 “国六 置的自然区域差别以及开发产品本身的差别形成了 条”的出台 “国六条”同样只给房地产市场带来片 产品的异质性．也为产品的提供者市场势力的形成 刻的宁静．到2007年，全国房价再次出现大幅度的 提供了条件。在这种情况下，房地产开发企业可以凭 上扬 最近．政府又出台了一系列与房地产相关的 借其一定的市场垄断地位，通过诸如圈地囤地、延缓 金融政策．业界称之为第三轮调控，该轮调控能否 开发、捂盘惜售、虚假交易等措施，人为制造住房商