土地出让过程中的风险管理.pdfVIP

第34卷 第33期 山 西 建 筑 Vo1．34No．33 · 254 · 2008年 11月 SHANXI ARCHITECn R『E Nov． 2008 文章编号：1009．6825(2008)33，0254—02 土地 出让过程 中的风 险管理 李忻忻 韩 艳 张东立 摘 要：论述 了土地出让过程中常出现的问题及其危害，运用博弈理论，对土地市场的各参与方进行了系统的分析，提出 了相应的风险防范措施，并指出土地作为房地产商品的重要载体和构成要素，其出让方式对房地产商品的价格影响很大。 关键词：土地出让，博弈分析，风险管理 ． 中图分类号：F293．2 文献标识码：A 在国有土地使用权出让过程中，出让各方都存在着风险。从 目前 ，博弈论作为研究多人决策问题的一种理论，已Et渐成 国有土地使用权出让人的角度来说，出让存在着经营风险和信用 为分析和解决相关问题的一种有效工具 ，更是解决信息不对称的 风险。经营风险是指土地出让人面临的一种市场风险，即国有土 一 种很好的方法。而我国土地出让的三种主要方式：拍卖、招标、 地使用权能否卖出和卖出价钱的高低问题。信用风险是指竞买 挂牌，操作程序基本相似，而且都具有信息不对称性。因此，本文 人存在许多不确定因素，如信用缺失等。这些都是市场中客观存 将应用博弈理论 ，建立博弈分析模型，以解决土地出让过程中常 在的风险因素，需要出让人在国有土地使用权出让过程中加以综 遇到的问题。 合考虑并进行必要的防范。 为简单起见，这里假设在竞买过程中，仅有两个竞买人A，B 项 目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价 ，预算、结算 3)加强资金计划执行的监控。a．资金计划是建立在项 目的 只能计量而并不能改变工程造价。因此建设单位的工程造价控 各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就 制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项 目投资的根本所 要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好 在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益 ，还应具有 基础工作。b．施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它 经济的合理性。 应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使 下面从设计阶段谈四个方面的造价控制：1)根据项 目定位确 工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定 定合理的容积率。2)做好设计方案的评审，加强设计方案优化。 比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严 3)实行限额施工图设计 ，明确奖惩办法。4)JJl强设计质量检查监 重时，提出成本预警和工程进度预警。c．资金计划与成本的动态 督 ，减少设计变更费用。 控制相结合，可使公司更好地掌控项 目的运行，使企业的销售收 4 施工单位与工发商的管理理念 入与工程支出处于 良性循环。 施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建 5 抓住关键，加强工程审计环节的控制 造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实 工程项目的审计必须对工程项 目整个施工生产活动的全过 可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以 程进行审计。工程项 目的审计不仅要重视被审计项目的事后审 加强： 计，竣工审计 ，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项 1)加强设计变更、现场签证的监督和管理。施工阶段的设计 目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项 目管理班子超前 变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体 “把关”，有效防止或避免可以预见的失误