上海第一块土地批租前前后后.docVIP

上海第一块土地批租前前后后蒋如高，1926年生于上海，1946年起在上海新华银行工作，1953年任公私合营银行上海分行房地产业务部副主任，1955年进入上海市房地产管理局工作，历任计财处副处长、办公室主任、副局长等职，1983年任上海市房地局局长。1985年1月，蒋如高受市政府委派，组建上海市土地管理局并任第一任局长，1986年兼任上海市土地批租领导小组办公室主任，亲身参与和经历了上海市土地有偿使用的决策以及第一块土地出让试点的过程，1988年～1993年任上海市人大常委会委员，1995年退休，系上海市土地学会第一、三、四届会长。 前记：1988年8月8日，虹桥开发区26号地块有偿出让的国际招投标项目尘埃落定，日本华侨孙仲利先生以2805万美元的价格，获得了该地块1.29公顷50年的土地使用权。这是新中国历史上第一次对国有土地使用权实行批租，也是上海乃至全国土地使用制度改革试点取得成功的重要标志。在纪念改革开放30周年之际，当年的当事人上海市房地局原局长蒋如高亲口讲述20年前那段鲜为人知的历史事件内幕，让人对中国土地使用制度改革的发轫有着更为深入的认知。 土地批租试点体制创新先行 在当时，怎样进行土地批租试点不仅是上海的问题，也是全国的问题。为何要搞土地批租？原因在于上世纪80年代初，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，城市的土地非常值钱，可以用来筹集资金，他们还说我们搞建设不是利用土地而是借债，是“捧着金饭碗讨饭”。 在这种情况下，中央提出要把城市土地利用起来。当时的国务院副总理田纪云转告上海市委书记芮杏文，要上海进行试点。1986年6月11日，市委常委首次听取房屋、土地两局汇报，讨论了这个问题。我当时汇报的题目是“关于土地开发经营问题”，还没有批租的概念。 1986年9月，市政府组织房地产考察团赴香港考察。曾庆红同志是顾问，夏克强同志是团长，成员来自规划、土地、计委、社科院等部门。当时不是以政府的名义，而是以学术团体的名义出去考察的。考察回来后，首先是起草办法，并经新华社香港分社在香港征集各方意见。我们聘请了7名香港顾问，包括测量师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行(Jones Lang Wootton)的梁振英先生――他现在是香港特区政府行政会议召集人，他帮我们搞具体策划、研究办法、翻译标书……整个使用办法前后经过8次大的修改。成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见，真的是凝聚了大量心血。 进行土地管理方面的体制改革，是一项前所未有的工作，上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究，上海市于1987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”。六个细则包括《上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则》，《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》，《上海市土地使用权有偿转让委托律师代理的若干规定》，《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》，《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》，《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》。这个政策影响极大，是经过了国务院四位副总理的圈阅和时任上海市市长的江泽民的批准才发布的，是一个法律上的突破。 建立土地批租制度最重大的意义是体制上的突破。国家建设用的土地本来是无偿划拨的，这个制度的基础是国家统一财政。因为都是国有单位，财政部门认为你这个单位要用地，向我申请钱，在获取土地后把钱收上来还是交给我，因此实行无偿划拨，过去国营企业的资产也是无偿划拨的。这都是计划经济体制下的产物。所以我们要突破这个机制，将土地变成有偿使用，由过去的“无偿、无年限、无流通”变成“有偿、有年限、有流通”，并且可进入市场进行交易。土地使用制度改革是重大的土地管理机制上的改变，搞土地批租的试点就是如何把土地资源变成资产，如何有价的出让。本来土地是一种资源，变成资产后就可以计价。 进行土地批租试点时遇到的最大困难是《宪法》。当时《宪法》规定，国家的土地是不准买卖和出租的。于是中央提出要修改《宪法》，1988年4月，全国人大通过了《宪法》修正案，在《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖，或者以其他形式非法转让土地”的后面，加上了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这就是适应批租的需要进行修改的，也使我们的改革试点有了合法依据。 话说回来，上海在试行土地批租前，从1986年11月起就已经开始部分实施土地有偿使用了，就是向中外合资企业收取土地使用费。当时经贸部门有文件规定，对外资企业提供土地要收取场地使用费，不能无偿给他们用。但是收取场地使用费要负责土地的开发，要做到“七通一平”，即通电、通水、通路、通讯、通道(上水