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从社区到商圈 文— 本刊记者 邹瑞霞 背靠亚洲最大的居住社区，面对北城最为混乱不堪的 交通，商圈经济让天通苑不断克服着自己的短板。 看着桌上的合同，王杰有些惊讶，他疑惑 通苑内部的道路狭窄，塔楼林立。 档次。这是北京市政府想要改变的一个现实。 地向业务员询问客户是否已经确认第一年的 令人感到担忧的是，N2005年，天通苑 更有意思的是，虽然天通苑和回龙观都 租金就是6元钱?因为一般情况下，龙德广场 已经聚集了40万的有效常住人 口，不过当时 是经济适用房区域，但是这里仍然聚集了很 五层的租金只有3．36元。得到了肯定的答复 连接天通苑和亚运村的立汤路、安立路狭窄、 多的高消费群体。因为当时这些经济适用房 之后，王杰显得很兴奋，因为自从2006年8 拥堵，再加上五号线、汤立路施工的原因，到 是可以按照商品房来销售的，那个时候回龙 月17日担任龙德置地的总经理 以来 ，他终于 处都显得脏乱而且不安全。王杰回忆最初在 观天通苑的普遍价格在1000～1500元／平方 看到了天通苑地区消费能力的爆发，要知道， 这里请客户吃饭都找不到一个卫生达标的餐 米左右。那些自愿离开老城区，并且自掏腰包 这片土地在十几年前还是京粮集团的大粮仓， 厅，每次都要开车到南边的亚运村才觉得够 买房子的人还都是一些观念超前的人群。有 周围都是一望无垠的玉米地。 天通苑1997~成为北京市政的首批大规 模经济适用房安置点之一，在北四环亚运村 往北10公里左右，2000年开始大批量销售， 在规划中，天通苑将成为一个副城，现在我 们更愿意称其为新城区，承担着大批量老城 区拆迁户的落户问题。当时维系天通苑和外 界的只有一条未扩建的安立路，亚运村是天 通苑居民出行的必经之路。更糟糕的是，当 即 时的安立路延伸到天通苑的南部边缘就结束 了，而连接天通苑内部和安立路的是一条歪 歪扭扭只能容纳两辆车的立汤路。交通的阻 隔让这里成了名副其实的睡城。 与之同时启动的还有回龙观地区，不过由 于开发商的不同，紧贴天通苑西部的回龙观 1号线 却呈现了完全不同的发展状况。 从北京市地图看来，最初回龙观的地理 位置更好，紧邻着八达岭高速公路。回龙观 由天鸿开发公司承担，这是一家具备国有背 景的开发商，于是回龙观的开发也就有条不 紊地按照最初的规划进行。现在回龙观的内 部交通顺畅，道路宽敞，住宅楼也整齐 明亮。 而天通苑 由顺天通公司开发，这是一家民营 企业，当初的政策要求又不严格，于是导致天 N0V2008ASIAN BUSINESSLEADERS 105 钱、又有超前的观念，哪个商家不喜欢这样 观的人也会经常来逛逛，这主要是因为龙 房价也不断上涨，3“年前，我在这里给我们 的人群聚居地? 德广场90％已经招租完成，家乐福、百安居、 的员工租了一个60多平方米的房子，1600元 于是商业机遇以及市政的配套设施首先 迪卡侬、翠微百货、阿迪达斯、耐克、ONLY、 现在我第三次签合同的时候，已经涨~J2600 降临在了天通苑而不是回龙观，因为这里压 Selected、丝芙兰、特力屋、屈臣氏等早已开 元了。”王杰说。 抑了太多的关于消费、教育、医疗的需求。 业。迪卡侬、丝芙兰、Selected、特力屋的八 不过 ，最为重要的原因是，天通苑给自 恰逢京粮集团当时正在推动 “退四进六” 驻更能说明这些商家早已认准这里有很大一 己的商务楼争取了一项非常有竞争力的优惠 运动，也就是京城的粮仓要退出四环，进入 群新兴的消费人群，他们不仅有消费能力，而 政策。北京市政府已经把天通苑东小口一带 六环。这还是很容易理解的，在当年亚运会 且有着自己的品牌和判断力，并且时尚运动。 定位为咨询产业的集中地，像海淀区的中关 之后，位于北四环的亚运村虽然并没有如预 当然，这些商铺的入驻都在家乐福、翠微、 村是电子企业的聚集区，西城区是金融中心 期般火爆起来，但由于位于中轴线的延长线 百安居之后，后三家品牌的入驻是在龙德广 朝阳区则是一个大办公区，而天通苑就被定 上，