少海新城项目调查报告.ppt

第一章、投资环境分析 一、地理位置和人口状况 青岛被列为全国15个副省级城市之一，2010年常住人口为871.51万人。 2020年1200万人口，城区500—550万人口 2、行政区划 四、产业布局 青岛的产业布局 胶州的产业布局 第一章、投资环境分析 六、未来城市定位-山东半岛蓝色经济区龙头城市 第二章、青岛房地产市场研究 一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况 二、2006-2010年青岛房地产价格走势 三、青岛2008-2010年土地出让情况 四、政策对成交的影响 五、青岛未来市场预期 第三章、青岛各区域房地产发展情况 一、青岛年各区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况 二、青岛各区域房地产成交情况 三、青岛各区域房地产价格对比 四、青岛各区域房地产未来市场定位 六、胶州未来市场预期 第四章、青岛别墅市场研究 第四章、青岛别墅市场研究 四、青岛别墅客群构成 四、青岛别墅客群构成 第五章、案例研究 案例研究的意义： 青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。 通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律 一、即墨麗山国际 定位：郊区别墅，第一居所 一、即墨麗山国际 产品特点： 1、即墨市以第二居所的度假产品为主，它是首个以第一居所为目标的别墅产品 2、山地+湖景，独特的环境资源 3、极强的环境营造能力、户型舒适度较高、本土企业的产品塑造能力很强 客户特点 1、主要为即墨本地富人购买，少量不需要早九晚五的青岛市区富裕阶层也购买 销售： 10.11开盘至今销售78套房，剩余16套房源，月均10套左右 客户语录： “我觉得龙湖潜力更大，毕竟是牌子货，而且在青岛也算比较近了” “不喜欢龙湖，跟在沼泽地上建的似的 ” “我还是比较看好龙湖点，从位置，开发商上都完爆骊山国际 ” 即墨与城阳龙湖相比城阳的区域价值更大， 同时可以看到大品牌正在青岛市民心里扎根 二、城阳龙湖滟澜海岸 定位：城市别墅 二、城阳龙湖滟澜海岸 产品特点 1、龙湖一贯的景观附加值 2、用夹墙创造性解决了不批独栋产品的问题，创造出“合院景观” 3、在区域环境认可度低的背景下，通过小环境打造、通过区位交通优势和品牌定位第一居所，获得市场成功 客户特点 1、青岛中产阶层疯狂购买，自住和投资比例各占一半 销售 10.10月开盘，销售478套，月均53套 客户语录 “好消息！双埠立交开通啦！到市区真的方便啦！ 同事和我说的，早上他从卓越蔚蓝群岛开始及时，经双埠立交走环湾大道，到达南京路，全程用了25分钟，太给力啦” “还没有住进去，不过景观绿化做得还是相当给力的 ” 三、崂山石湾山庄 产品特点 1、”唯一性“的崂山资源+石老人浴场 2、产品本身设计点很少，密度很大 3、出行并不便利 客户特点 1、青岛和外地（山东本省）顶尖富豪 销售 总共24套，一年销售6套 四、中信森林湖 定位：第二度假居所 四、中信森林湖