【异乡好居】海外买房之美国房地产交易中的定金.pdfVIP

海外买房之美国房地产交易中的定金 随着中国经济的不断强大 ，越来越多的国内高净值人士把资金投放到海外房地产市场 中 ，借此作为一种安全、长期且高回报的投资理财手段及资产优化配置方式。人们常说 ，商 场如战场 ，很多热门投资区域近几年出现了 “抢房潮” ，无疑是一场没有硝烟的战争 ！ 要在美国购置一处心仪的房产 ，支付定金（Deposit ）的阶段是必不可少的。购买之前 ， 买家就需要将定金准备好。定金的比例是多少呢 ？定金支付后 ，如何保证买家的利益和资金 安全呢 ？ 今天小居 （异乡好居 Uhouzz ）就给大家来说说定金的事 ！ 加州房地产经纪人协会 （CaliforniaAssociationof Realtors ）印发并推荐当地房地产 经纪人使用美国房地产合约 ，全名是美国房地产购买合同及定金收据 （Real Estate PurchaseAgreement Deposit Receipt ）。定金和合约放在一起 ，可见定金在美国房地 产交易中的重要性。 事实正是如此 ，没有注明定金的合同或虽注明了定金却没有按合同交付定金的合同 ，即 使双方都签了字 ，仍然可以被任何一方单方面作废。定金实际上是买家对卖家的承诺 ，即 ： 假如你同意把你的房子卖给我 ，我就同意把定金存入第三方监管帐户 （Escrow ）。第三方 通常是美国房地产经纪公司的专设信托 （Trust ）账户 ，或某个双方都认可的产权保险公司 （Title ）。 在美国房地产交易过程中 ，定金是买家对卖家的承诺 ，因此如何下定金 ，在技术意义上 也可以成为一种讨价还价的方法。譬如在对卖家的最终意图和具体想法不明确而买家又没有 竞争者时 ，定金可下得少一些以作试探 ；但如果存在竞争对手而买家已下了决心 ，则较高的 定金总是相对容易获得卖家的青睐。在美国购买住宅 ，买家一般支付交易价格的 10%作为 定金 ，但目前市场上普遍的支付比例为 5%以内。 定金是买家在整个美国房地产交易中付出的第一笔钱 ，且买家在买家经纪人 （Buyer Agent ）根据卖家要求填写的 《美国房地产购买合同及定金收据》上签字后立即要付 ，所以 许多第一次意向购买美国房地产的人 ，尤其是国内投资人 ，总在这关键时刻犹豫不决。他们 经常误认为定金一旦放下去 ，是绝对拿不回来的。 其实, 定金在许多情形下是拿得回来的。 首先 ，合同中通常会注明定金将会在卖家签字后的若干个小时内存入指定账户 ，比如 24 小时或 48 小时。如果买家在等待卖家回复过程中发现了一个更令自己满意的房子 ，或 者在财务上发生了意想不到的变化 ，从而决定不买房子 ，此时由于定金尚未存入指定账户 ， 买家完全没有任何金钱损失。 定金存入合同指定账户后 ，仍然不是无条件地归卖方所有。买方在看一所房子时 ，虽然 已经考虑了一般意义上的地段、学区、新旧、大小、价位、屋内设备甚至院子里的花草树木 等 ，但是该栋房子内尚有许多即便是有经验的买家也未必能一眼看到的问题 ，如白蚁损害 （Termite ）、房顶漏水 （Roof ）、地基倾斜 （Foundation ）、石棉污染 （Asbestos ）、 电线裸露 （Wire ）、产权纠纷 （Title ）和美国房地产有关的法律诉讼、政府追讨的税项 ， 甚至房子内是否死过人 （Stigmatized Property ）等等。 因此 ，合同上通常会注明买家有权在规定的期限内 ，聘请任何有关的专业房屋检查公司 来检查房子 （Property Condition Contingency ，*Contingency ：有条件的退出条款 ）， 然后根据检查报告作出相应的决定。譬如说 ，检查报告显示屋顶已陈旧到无法修复的程度 ， 买家可以据此要求卖家在房产交割前换一个屋顶 ，或者维持原状但给买家相应金额的抵扣 （Credit ）。 如果卖家不同意 ，买家可以终止合同拿回定金 ，甚至可以在不要求卖家作任 何补救的情况下终止合同 ，拿回定金。但是 ，如果在看过检查报告后双方做出了新的协议 ， 此后买家又