《资产评估》教案 第二章 资产评估的基本方法.docVIP

第二章 资产评估的基本方法 [教学目的与要求] 通过本章的学习,使学生了解市场法运用的步骤和指标的选择,掌握市场法、收益法、成本法的概念、前提、评估思路以及具体的评估方法,熟悉各种评估方法这间的关系。为学好以后各专项评估打下良好的基础。 [考核要点] 市场法、收益法、成本法的概念、步骤、具体评估方法； 收益法中各项参数的选择与确定以及主要技术方法； 各种评估方法这间的区别与联系； 选择资产评估方法应考虑的因素。 [考核形式及分值] 辨析题和计算题 8-10分 [教学内容] 市场法 一、市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动。 三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进行评估大体上要经历以下程序: 选择参照物 在评估对象与参照物之间选择比较因素 指标对比、量化差异 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 综合分析确定评估结果 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有: 1.资产的功能 2.资产的实体特征和质量 3.市场条件 4.交易条件 四、市场法中的具体评估方法 直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的评估方法.该法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 第二节 收益法 一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、收益法的基本前提 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。 三、收益法的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。 收益法中的主要技术方法 第三节 成本法 成本法的基本涵义 成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 二、成本法的基本前提 采用成本法评估资产的前提条件是： 第一，被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态； 第二，应当具备可利用的历史资料； 第三，形成资产价值的耗费是必须的。 三、成本法中的基本要素 （一）资产的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。 资产的实体性贬值 资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 资产的功能性能贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 重置成本的具体评估方法 （一）重置成本的估算方法 1．重置核算法 重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 2．价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。 3．功能价值法 功能价值法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。 4．规模经济效益指数法 资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。用被评估资产与参照物之间资产和重置成本和生产能力相比较，估算被估资产和重置成本。 （二）实体性贬值的测算方法 1．观测法，也称成新率法 它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。