沙县房地产市场调研调查报告.doc

沙县房地产市场调研报告 目 录 第一章 前 言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、拟定商住地块概况 四、周边地块指标参照 五、沙县其他可利用的商住地块 六、近年沙县部分城建规划地块 第二章 沙县房地产开发环境分析 一、沙县房地产发展概况 二、沙县房地产市场分析 第三章 拟定项目开发优势点与机会点分析 一、本案开发优势点 二、本案开发机会点 第四章 拟定项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第五章 附 件 一、沙县06年房屋施工、销售、空置统计表 二、个案调研 第一章 前 言 沙县，是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地，建成以“三明 沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。本报告围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩（可征用面积）的一国有挂牌商住地块的开发经营环境进行市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据沙县目前市场状况和对未来的预测，以及项目的开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 注：以下数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化。 一、报告编制目的 1、在对项目开发环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划、建筑方案提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二、报告编制依据 1、沙县第三轮城市总体规划方案； 2、沙县政府信息网站； 3、国家及三明、沙县颁布的与房地产相关法律与政策； 4、沙县2006统计年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺等中介代理公司提供的资料。 三、拟定商住地块概况 1、沙县小吃文化城东对面北侧地块（暂称—友邦·第一城） 2、该地块位于沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟规划地块，用地总面积约200亩，属于三明沙县市县一体化规划的城区三大高尚新区之--沙县北大门居住组团，交通便捷，是沙县进出高速的必经之路；也是通往拥有华夏第一卧佛---淘金山、定光禅院的朝圣旅游必经之路；周边有建设及规划中的沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣华公司）商住地块及沙县目前最大的成熟住宅小区—鸿图花园等项目。对于新型高尚住宅开发有极其重要意义。根据海西纺织工贸园开发合同精神，沙县政府拟该地块130-150亩给予置换，但目前该用地还未收储拆征、相关规划指标未定。 四、周边地块指标参照： 1、世纪花园 A、地理位置：位于沙县新城西路北侧，其四至范围为：东至规划道路、西至规划道路、南至规划住宅小区、北至与地税花园间道路。地块现状地上建筑物拆除、管线迁移。、主要指标面积：34206平方米，其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米，城市绿地面积不办证。用途：商业、住宅用地。使用年限：商业用地40年、住宅用地70年。容积率：≤2.26 e.建筑密度：≤21%。绿地率：≥40%。、挂牌??? A、： ??? 位于沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山道路、南至空地、北至空地。现状条件生地，建筑物拆除、管线迁移。 ??? 、主要规划指标： ??? 土地面积：29610.9平方米。 ??? 土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公寓项目。 ??? 土地使用年限：50年。 ??? 容积率：≤1.0。 ??? 建设密度：≤22%。 ??? 绿地率：≥40%。 其他条件及建设要求?沙县小吃文化城 　　地址：沙县新城西路四通路口　　建设规模与主要内容： 　　小吃城占地43400平方米，建筑面积约30000平方米，建筑层数2～4层，总投资21000万元，其中固定资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览、文化艺术表演、娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接纳1000人，并设有可容纳近400人的大型文艺表演广场。　　项目建设意义与主要效益： 　　本项目建成实现经营能力后，每年小吃营业直接收入预计15810万元，以沙县小吃文化城和分公司的直接小吃营业收入计算综合利润预计为2659万元，每年可实现增值税1581万元，各种税费总计预计为2118万元，投资回收期5.21年，投资利润率31.14%