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论商品房公摊面积与物权法的实施 （北京林业大学经济管理学院，北京，100083） 摘要：公摊面积的计算是商品房销售中最容易出现争议的问题，物权法的相关规定更引发了公摊面积存废及其具体操作的广泛讨论。商品房公摊面积的诸多问题已经严重影响了物权法的有效实施。本文试图通过对这些问题进行深入探讨，给出解决问题的可行性方案。 关键字：公摊面积，物权法，实施细则，普及度 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： 正文： 随着房地产业的快速发展，涉及房屋产权问题的纠纷日渐增多。尤其是实现住房商品化后，房屋产权呈现多元化，个人拥有住房产权越来越多，建筑物共有部分产权归属的矛盾和纠纷不断发生。而《物权法》中建筑物区分所有权部分的相关规定，再度引发了关于商品房销售中公摊面积的讨论。 　　越来越多的公摊面积的诸多争议已经严重影响了物权法的有效实施。将相关法规修改细化，颁布行政法规分摊公用建筑面积公摊面积买房中最不透明的一项不良开发商将人防地下室和车库等专有部分作为共有面积分摊给业主《物权法》业主共有和共同管理的权利和义务，维护买房人的合法权益10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十四条规定：共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因而，房屋公摊面积可以看作是一种按份共有形式有关法规2002年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确指出，按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条也规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷制定出计算标准必须由房产测绘单位对房产实施测绘 第三，没有公摊面积，开发商的开发成本将以其他形式转嫁。业主作为房地产销售环节的最末段顾客，房地产开发的各项成本及利润都最后从业主获得。即使取消公摊面积，这一部分的开发成本也将以其他形式转嫁给消费者，同时还会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这种后果相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。 　　第四，公摊面积牵涉到多方多重利益。调查显示，目前一些新建商品房的公摊面积超过了20%，有的甚至达到了25%。公摊面积的确定不仅关系到业主买房的成本和物业费的计算，还关系到公用维修资金的缴纳和业主的相关收益。此外，物业管理用房是否占用了公摊面积、共有车位的利益问题也与之紧密相关。 三、应有公摊面积配套行政法规 《物权法》关于私有产权的诸多界定是纲领性的，而由公摊面积引发的重重矛盾则凸显出了与之配套的法律的滞后性。保证物权法能够更好的落到实处，关键是将物权法的规定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡。 首先，所谓“专有部分以外的共有部分”，其实际范围到底有多大，是否能够涵盖小区内所有公共部分似乎明晰。业主对自己居住的房屋及小区基本状况享有知情权，对产权面积、公共分摊等情况有详细了解，才更有助于保障业主实际利益，对开发商实行有效监督，并在购房时做出理性判断和选择。对于分摊面积欺诈业主的做法，也难单纯依靠取消公摊面积记录防范和杜绝，而更应当通过细化并公示相关公摊内容及计量方式来解决，同时需要执法部门加大打击在面积计算中弄虚作假以及擅自租售共用部位牟利等行为。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通过对我国现实经济生活物权种类和内容进行明确的界定，加强对物权的确认和保护，定止争协