《浅析我国的流动性过剩与房地产价格》厦门大学晏迎亚.docVIP

浅析我国的流动性过剩与房地产价格上涨的关系 晏迎亚 （厦门大学经济学院2008级） 摘要：近年来中国房地产市场发展迅猛，房价一路飙升，与此同时，货币超发与流动性过剩也成为备受瞩目的宏观经济问题。本文认为流动性过剩是导致我国房价上涨的一个重要原因，为了分析二者之间的内在联系，本文利用我国的房地产价格以及货币供应量等数据，通过单位根检验、Granger因果检验等方法进行实证检验，最后证实流动性过剩和房价上涨之间的确相互影响，政策制定者应针对二者之间的关联性，采取有效的措施以避免房价泡沫越吹越大。 关键词：流动性过剩 房地产价格 Granger因果检验 一、引言 近年来，我国房地产行业发展迅速，成为国民经济中的一个重要组成部分。1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房体制改革加快住房建设的通知》，开始实施住房体制改革，直到2000年，住房实物分配在全国范围内停止，标志着我国房地产的真正市场化。此后，我国房地产业开始腾飞，房地产固定投资逐年增加，以住宅为主的房地产市场日渐繁荣，商品房交易如火如荼，房价也是呈上涨趋势。从2005年开始，房价上涨势头迅猛，商品房销售价格连连飙升，可是住房需求不降反升，全国各地都出现居民工作一辈子还买不起房的现象。国家出台一系列政策调控房价，上调准备金率，提高贷款利率，同时严格控制住房贷款的申请和发放，可是收效甚微。 与此同时，流动性过剩也是我国经济金融中备受关注的话题，自从亚洲金融危机以后，央行实行宽松的货币政策，导致了长期的货币超发，流动性泛滥，带来了一系列的问题。在中国第十二届发展高层论坛学术峰会上，吴敬琏先生就明确指出，我国宏观经济现在面临两个主要问题：最终需求不足、货币超发和流动性过剩的后续效应显现。在过去的十年间，我国货币超发和流动性泛滥导致资产价格、房地产价格、股票价格居高不下、以及从2010年开始显现的CPI增长速度超过温和的通胀水平。 房地产业是资本密集型产业，技术进步特征并不显著，价格不断下降的可能性很小，当市场上大量的过剩资金涌入房地产业之后，房地产业得到高速发展，同时房价也被推高。可见，我国的房地产价格飙升与长期的流动性过剩是有着紧密联系的。本文尝试从理论上论述二者间的联系，并利用现实数据进行实证分析，以期提出一些相关的政策建议。 二、文献综述 许多学者都对流动性过剩和房地产价格上涨的问题进行了研究。 流动性过剩方面：余永定（2007）从传统的流动性过剩、欧洲中央银行认同的流动性过剩和德意志中央银行认同的流动性过剩的概念出发，论述了三种流动性过剩的测度方法，即计算和判断超额准备金率、马歇尔K值（M?/GDP即广义货币M?与名义GDP的比值）以及超额货币存量。裴平和黄余送（2008）从最优货币供给规则出发，结合中国具体现实，提出了适度货币供给增长率的概念，即当经济体处于充分就业、物价稳定和国际收支基本平衡的状态时所对应的货币供给增长率，可以分解为三个缺口：产出变化率缺口、价格波动率缺口和货币流通速度变化率缺口；并通过数据实证分析得出近年来中国经济中确实存在流通性过剩的结论。李斌（2010）认为，所谓流动性过剩，实质上是货币市场与非货币市场“双失衡”并存、市场处于非均衡状态的外化反应；流动性过剩与非货币资产（如证券、黄金、房产等）价格上涨会同时出现，货币供求失衡越严重，非货币资产价格上涨就会越高。 房地产价格方面：宋勃和高波（2007）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。刘旦（2008）对我国长三角地区的购房者的进行问卷调查发现，心理因素对购房者购房决策有着重大影响。李学林和张俊（2008）提出由于我国生产力不平衡结构的存在，流动性过剩将导致结构性的价格上涨，并通过计量的实证分析得出结论：我国房地产价格和广义货币供给量M?之间存在着稳定的均衡关系，流动性的增加使得我国房地产市场价格不断上涨。贺建清（2009）通过实证分析得出结论：中国流动性过剩会对房地产泡沫的形成产生负面影响，是房地产泡沫形成的前提条件和根源。李忠（2010）认为政府热衷于发展房地产从而获取土地出让金和各种税费以支付财政支出导致了房地产价格的高位运行。 可见，流动性过剩和房地产价格上涨均是学术界关心的热点问题，但是很少有人对二者之间的内在联系和双向影响进行深入的研究，本文试图就二者之间的内在联系给出一个较深入的探讨。 三、流动性过剩与房地产价格上涨 （一）流动性过剩 流动性，在经济上最基本的定义是指某种资产可以用来交换商品和服务，以及其他资产的容易程度和速度，即所谓的变现能力。从这个基本定义出发，流动性过剩似乎可以理解为具有流动性的资产的总量过多，超过了人们的总需求，从而导致“过剩”。但是，不论是从经济学的供求定理还是生活中的常识出发，我们都知道，物以稀为贵，当某种物品的供给大于需