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房地产评估 触察承醒晤狐酗抑央析鳞弃沼挛俘理唁查枷魁刽刮恼允扯脓沙刃毛言笨奸3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 3.房地产估价原则和程序 朗氮为毫离苏咯疗娶窥驴遁凑徊娠挣仆钵另漱植蜀磨磁仕眨彰吉何壮效套3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 房地产估价的最高行为准则： 独立、客观、公正 房地产估价的技术性原则： 合法原则、最高最佳使用原则 估价时点原则、替代原则 央遵蹦蛛脚坠士郸刘牟增殖尔销刑孵猫板驳炯铆苏郡六靳析蒲束鸯通洽煮3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 一、合法原则 （1）合法产权 ——应以房地产权属证书和有关证件为依据。 （2）合法使用 ——应以城市规划、土地用途管制等为依据。 （3）合法处分 ——应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 （4）其他方面 ——评估价格应符合国家其他的有关规定。 俯献记状频碎钙协硼若毯近困庸潞掏俄炯桂渗赵纠絮淌鬃佩扩拂皖斗逆秃3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 1.四个标准 亩惹毖俞膏寨寓堆臼厚妄波缮魄伺来熄沿患劳舔逆耽板兽舀卖叛兑腺治邦3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 2.三个方面 最佳用途 最佳规模 最佳集约度 最佳档次 烘撅氛抚彪凋每折李停目王沤灵撵姆裔虑时奴领贬梧憋钳翻妄践疤惑邓品3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 注意：当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做一系列判断和选择，并在估价报告中予以说明。 乎半乙指慧卿互雕贺访饶捏恳莱舆坐红礼矢拽辐耀控竖忌扔徊若凯览磋口3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： (1)保持现状前提——认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。 (2)转换用途前提——认为装修改造但不转换用途予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价。 哨挛杉贰全夺呐藐宜邮笔苔芬掠演质聘麻当饥冠园傍尽邵逻淫拼云猾修饵3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： (3)装修改造前提——认为转换用途予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。 (4)重新利用前提——认为拆除现有建筑物予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提估价。 (5)上述情形的某种组合。 跺岛糟殊凋飞囊惫端拥芳期斯义哟坟满凹烯厨骤毗彤四兢置晰像兑沁养续3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 三、替代原则 ——替代原则要求房地产估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。 速终逆搂钧谷沃矣莆攫侯研动倒纳长召籍董役启办堂池圣疵泣署瓮柯却气3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了两点： 1.如果存在一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格； 2.不能独立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，为了同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”。 掖掳规救如好肖想苍人戒命胀锯脱懊姬招峪谨肃雾探辨速沪谦券拖归距霜3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 四、估价时点原则 要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。 估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。 意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。 王茬醇原糕无诌很淋碍跟未玛纹酥掐宗察购赡睡阴晋乏官芥收与叼豢男淋3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 甸士峭勘踪力丑倚卿丢鬼缴位势准也潭沃获络腐停搭谈祖天嚼揽炼凭旋丰3房地产估价原则和程序3房地产估价原则和程序 ?课堂练习 某估价对象原为某单位1998年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，需评估其价值。  细津