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第七章 商品房买卖合同 ☆本章包括四节： 第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行 第一节 概 述 一、商品房买卖合同的概念 是指房地产开发企业与购房者之间签订 的，购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款，房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。 二、商品房买卖合同的特征 1. 商品房买卖合同是要式合同 2. 合同内容在一定程度上受法律、法规 的限制和干预 三、商品房买卖合同的成立和生效 1. 商品房买卖合同主体合格 商品房出卖人是房地产开发企业且具有售房资格 商品房买受人具有相应民事行为能力 2. 商品房买卖合同双方意思表示一致、真实 3.商品房买卖合同内容符合法律法规规定 4.商品房买卖合同采用书面形式 四、商品房买卖合同签订履行的一般过程 选 房 攻 略 1. 根据售楼处张贴的楼盘预售证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围 2.查询楼盘的抵押情况 3.到市规划局“规划在线”网站查询楼盘附近规划，了解周边规划情况是否满足自己的需要 4.在交订金时一定要确认是不是可以退订以及退订的条件等，并在《房屋认购书》上注明。 第二节 商品房认购书 一、商品房认购书的概念和性质 (一)概念 是指房地产开发企业与购房者之间订立 的，约定在将来签订商品房买卖合同的 协议。 (二)性质 商品房认购书在法律属性上是预约合同 二、商品房认购书的内容 1. 商品房的基本信息 2.商品房价格 3.定金或订金条款 4.将来签订商品房买卖合同的期限 三、商品房认购书中的订金和定金 1. 订金 2. 定金 第三节 商品房买卖合同条款 一、行业推荐标准合同 1. 项目建设和商品房销售依据（五证） 国有土地使用权证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证: 是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件 建筑工程开工证: 是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建设项目均属违章建筑 商品房销售（预售）证 :是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 2. 商品房基本情况 审查用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋 注意房号的确定 商品房的面积： 根据《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000） 商品房建筑面积＝套内建筑面积﹢分摊的共有建筑面积 套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 3. 计价方式与价款 商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价 ①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积 4. 面积确认及差异处理 ① 面积确认 应认真查看面积测量报告，并核实测量单位测量资格 约定复测的权利和复测后双方确认方式 ② 差异处理 约定 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： ⅰ. 面积误差比绝对值在3%以内（含），按照约定的价格据实结算 ⅱ. 面积误差比绝对值超出３％，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。 ⅲ. 买受人同意履行合同的 5. 付款方式及期限 尽量分期 最后一期为质量保修金 6. 交付期限 约定必须明确具体 交付时商品房应具备的条件也应明确，至少要有“一表两书”： ① 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 ② 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 7. 付款和商品房交付的违约责任 两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权 8. 交接 应约定书面交接 应约定交接的程序和条件 9. 产权或债权纠纷 约定没有产权及债权纠纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形 二、补充协议 1. 室内环境 2. 周边环境 3. 建筑结构、材料及装修标准和设备 4. 产权登记 5. 前期物业 6. 质量及维修 7. 按揭未获通过与预售合同之间的关系 8. 市场差价损失