购买房地产也要讲价值投资.docVIP

如今的救市已经不再是4万亿的土豪金砸向市场，而变得更加隐性，原来用嘴调控，现在用眼神调控，你懂的。因为解读和能力有限，这些措施连很多媒体也没有察觉到，关注文章和姚笛来的更直接一些，省着动脑子。接下来我给大家列举一些相关举措，你猜猜看这是不是救市。 地产商最痛苦的会是现金流压力和后续土地压力，今年所谓的金九银十对于一些开发商来说可能压力更大，这很可能是他们在舞台上的谢幕表演，表演的不好明年就没机会表演了。大政府的救市很可能在利率、存款准备金率、税收、公积金贷款政策、松动一些城市的限购、落实城镇化政策等方面入手；小政府的救市很可能会出让核心土地，释放价格上涨预期、制定保障房与商品房结合政策（如鄂尔多斯）、控制媒体唱衰等几个方面。 西峰博客 NO1、楼市反身性理论什么是高房价，什么是低房价？很难说得清楚。南京河西CBD区域，5K~7K的时候人们觉得贵，1W的时候觉得贵，2W了还是觉得贵，现在很多楼盘已经破3W了。未来会怎样，没有人会知道。房价的走势很好的诠释了索罗斯的反身性理论。参与市场的人试图理解市场，并且希望能够改变或是操纵市场，但市场参与者本身的局限性，又加剧了市场的波动。未来楼市也许会暴跌，但是在大牛股的上升期，还是不要做空为妙。股票市场就有很多案例，比如前不久去世的传奇投资家威尔逊，在1978年对国际酒店集团的那次著名做空，他认为股价在15元已经高估，但是最终股票上涨至190元，而他本人赔了1000万美元。楼市虽然被高估，但有可能会涨到你想都想不到，并且时间非常漫长，也许到那时候的暴跌，在现在看来还是微乎其微。NO、租售比陷阱很多谨慎的投资者，都喜欢用租售比来衡量房价，包括我在内。但在过去N年，如果你看重租售比，就很难下决心投资物业。而你的损失是惨重的。08年我卖出一套挑高物业，当时我计算了下租售比，大概在5%，现在估计只有3%。我2009年购买的住宅物业，当时的租售比在3%左右，持有5年现在的租售比可能在2%+，而中间租金已经上涨了将近1000元/月。这有点像股票市场大牛股的特征，股价上涨总比收益上涨快。这个道理也很简单。如果你用PB、PE来投资股票，你很难买到刚上市的微软、沃尔玛、奇虎360。微软、沃尔玛上市后的成长期，都是很贵的，你无法用PE来衡量。再看看现在的微软、沃尔玛，PE真的只有十几倍了，因为他们已经长大了、成熟了，这时候就要看分红回报了。回过头来说，在国家经济起飞期，人口红利、城市化，土地只有升值一条路，香港、台湾、日本都是这样，土地就类似于股市的大牛股。这是属于一代人的财富盛宴。只有房地产进入萧条期、成熟期，才适应租售比。这个时候租金回报才会回到合理的水平，一如现在的日本。》》》》投资方法论以下是笔者总结的一些投资房产的方法，大家可以参考补充。实际上，方法只是一个方面，买什么样的物业才是最关键的，好物业就跟好股票一样，永远有人抢。以租养贷“以租养贷”是最常用的方式，比较常用在小公寓投资上，也可适用于住宅。投资者通过杠杆买进物业，再出租收取租金，覆盖借款的利息支出。因为小公寓的租售比往往比住宅理想，所以用“以租养贷”的方式，可以获得不错的资金回报。这一方式比较常见，在此就不赘述了。季节波动套利房地产市场每年都有季节性波动，比如4、5月份是一波旺季，7、8月则相对比较淡，9、10月份是第二波销售旺季，而年底前后则比较淡。当然，因为近年来政策调整特别频繁，也常常会出现淡季不淡、旺季不旺的尴尬局面。“季节波动”就给物业带来了短期套利的机会。在没有政策出台的平静年份，则可以在淡季淘到便宜的房子买进，在旺季卖出，赚取差价。因为市场上的购买者水平参差不齐，只要价格合理，几乎不会砸在自己手上。笔者曾经短期快进快出，在7、8月份买进一处物业，一、两个月内转手净赚约5万。政策套利如果政策出台，“季节波动”效应就大大减弱，但政府行政之手，反而给市场带来了更强烈的预期。投资者可以根据政策风向标判断走势，进行政策套利。比如2008年底著名的四万亿出台，政府鼓励买房，减免税费，笔者于2009年3月购入南京紫金山附近物业，算上政府补贴，交易税费竟然为0，而到了2010年中，这套物业价格已经翻番。一般情况下，政策出台短期内不会对楼市有压制，但股票市场很快就有反应，比如2010年4月出台政策打压房价，结果上证A股一口气从3000点+跌到了2000点+，足足下跌了1000点。而对楼市真正起效果则是从2010年底开始，一直到2012年上半年。再比如2008年，股市在10月底开始翻转，而楼市到了2009年3月才开始回暖。我的个人经验是楼市对政策有反应比股市要慢5~6个月。这实际上也给聪明的物业投资人机会，可以在充足的时间内卖出房屋，获利了结。【小贴士】实际上