怡丰行地产顾问龙山项目地块评估报告(豪斯机构).doc

豪斯机构?怡丰行地产顾问龙山项目地块评估报告 一、市场简析 （一）龙山综合区概况 1、区域简介 龙山综合区的前身是龙山工业区，与莲花五村住宅小区只有一路之隔。它始建于1984年，1993年市政府调整龙山综合区，将龙山工业区西北面的用地约23万平方米调整并用于莲花五村统建房居住小区及部分商品房建设。1994年，市政府作出决定，区内不再审批新建的工业用地项目，目前在龙山综合区落户的企业有50家，如林德叉车、古龙罐头厂等大型企业，但随着岛内工业的外迁，该区域的工厂将逐渐搬出岛外。 2、城市规划 龙山片区的定位是：以居住功能为主的生活综合区。整个龙山片区面积约40万平方米（不包括林德叉车所在），未来预计约可提供建筑面积60多万平方米，供5500户1.9万人居住。住宅主要以小高层为主，同时鉴于地处厦门本岛几何中心位置，将考虑配置若干40层以上地标性建筑。 未来龙山片区公共设施将集中设置，区内大约三分之一土地将用来开发学校、医院、邮政等配套设施；取消沿街店面，将小区入口空间、商业服务空间统一设在临近金尚路处，小区内部则布局较纯的住宅楼群；集中布置绿化空间，绿地率将在40%以上。 3、未来展望 龙山综合区地处厦门本岛几何中心位置，邻近莲花生活区、金尚小区等大型居住生活区，周边还有47万平米的忠仑花园，随着厦门城市化的推进，将使该区域的公共交能、市政配套等得到较大的改善，未来将建成厦门的中高档居住区。 （二）厦门本岛东部市场概况 根据本案的区位特征，主要选取厦门本岛东部的楼盘进行比较分析。 厦门本岛东部主要在售楼盘汇总 项目名称 位置 建筑面积 （万平米） 建筑形态 主力户型 均价 （元/平米） 销售率 第二城1-2期 金尚路 18.8 小高层、高层 单身公寓 住宅4500 商铺13000 车位8万 已售完 联发新天地1期 金尚路 2.3 小高层 三房 住宅5800 商铺15000 车位10万 35% 国贸阳光1-3期 金尚路 15 小高层 三房 住宅5600 商铺17500 车位9.5万 36% 印象?后街 龙山南路 2.7 多层 二房 住宅5350 商铺12000 30% 新莲花新龙山 莲花谊爱路 13.1 多层、小高层 三房 住宅6000 待推 新城国际 金山西路 2.3 小高层 三房 住宅5900 店面11000 待推 金尚风景 金尚路 4.4 多层、小高层 三房 住宅5400 待推 玉山花园 金尚路 1.5 小高层 三房 住宅6300（挑高4.98） 待推 禹洲高HOUSE 金尚路北段 2.8 小高层 三房 6700（挑高4.98） 车位8万 待推 合计 62.9 市场存量约35万平米 1、供给量分析 ? 厦门本岛东部供给量超过63万平米，目前市场存量约35万平米； 2、产品分析 ? 多数项目为多层、小高层混合社区； ? 高品质的项目相对较少，建筑风格趋同（主要为现代风格），由于规模有限，多数社区缺乏园林景观； 3、户型分析 ? 三房为区域的主力户型，户型面积与厦门市区相比相对较小； ? 金尚风景提出“空中院馆”户型模式，即设置较大面积的凹阳台，给消费者带来附加值的同时，也有树立了项目的竞争优势； ? 禹洲高HOUSE及玉山花园为挑高4.98的户型设计； 4、价格分析 ? 区域住宅售价集中在5400-5900元/平米； ? 挑高户型项目的售价比周边普通住宅售价高出500-800元/平米，如禹洲高HOUSE及玉山花园； ? 印象后街受变压器影响较大，靠近变压器的售价要比不靠近的低500元/平米左右； 5、销售情况分析 ? 区域楼盘同样受房产新政大背景的影响，新开盘项目销售率普遍较低，国贸阳光2期的销售率就与1期形成鲜明的对比，而综合质素较高的联发新天地，销售率也没预计的好； ? 区域的楼盘将集中在05年10月份面市，如玉山花园、金尚风景等，而新莲花新龙山项目将在06年年初推出； 6、客群分析 ? 周边居民及江头区域的生意人为该区域的主要购买客群 ? 其次是为了获得户口而在该区域购买的泉州、漳州等外地购房者； （三）项目分析 1、优势 ? 可以共享禹洲花园的成熟配套； ? 邻近47万平米的忠仑公园，具备打造高品质楼盘的基础； ? 项目规模较小，投资额度较小； ? 项目位于城市几何中心位置，但却不受噪音影响； ? 项目周边均为多层住宅，本案视野开阔； 2、劣势 ? 规划限制。每户面积150平米以上，沿主干道设置封闭式阳台； ? 项目规模较小，不利于品牌形成及成本分摊； ? 项目周边无公交车站，公共交通较为不便； ? 项目无商业设施，投资价值较低； （四）价格定位 1、住宅均价 区域住宅均价集中在5400-5900元/平米，考虑到本案的推出时间及产