广州某银行大厦策划方案2005.doc

2、项目背景 2.1 项目位置 中国银行黄埔支行办公大楼地处黄埔区黄埔东路与丰乐路交汇处，此地段位于政府规划的大沙地中心城区内，周边政府机关、事业单位比较集中，而丰乐路是黄埔区写字楼、高档住宅公寓、各大银行网点、购物中心比较集中的地段，广园快速路丰乐路入口、地铁5号线近在咫尺。 2.2 黄埔区经济发展概况 黄埔区位于广州市的东南部，面积约90平方公里，人口38.9万，其中常住人口19.2万人。2004年整体经济运行情况良好，GDP累计完成生产总值达到333.76亿元，增长速度为22.72%，位居全市各区、县级市之首。第二、第三产业同比分别增长27.4%和14.92%。 黄埔区是广州重要的工业基地，紧邻全国成立最早、发展最成熟的广州经济技术开发区，拥有货物吞吐量全国排行前十名的亿吨国际大港——黄埔港，以及便捷的道路网络，广深高速公路、广园快速路、华南快速干线等连接珠三角的重要经济区域，交通网络发达，往来十分便利。 2.3 黄埔区经济的危和机 黄埔区经过20多年的改革开放，在工业生产已形成深厚的基础，世界500强企业多数已在黄埔区投资设厂。经过多年的开发，黄埔区土地资源已日渐枯竭，而黄埔的第三产业一直比较滞后，写字楼、住宅、商业、休闲娱乐、文化教育等都比较薄弱。随着萝岗、南沙新区的新立，这有可能吸引黄埔区内企业的迁移。以萝岗区作参考，政府计划共投资110亿，将占地1.6平方公里的广州科学城打造成集办公、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐、休闲等多功能为一体的“副中心”区域，其中仅2005年一年，在城市基础设施建设上的投入就增加至52亿元，重点解决各种生活配套，包括医院、学校等配套。另外政府还将投入10亿元争取部分亚运配套项目场馆落户萝岗，建设包括综合体育馆、网球馆、羽毛球馆等亚运配套项目场馆。由此可见萝岗、南沙大有后来居上的可能，因此黄埔区应充分利用开发较早、发展较成熟的优势，将商务写字楼、住宅公寓、商业、服务业快速完善，在最短的时间内形成成熟的商贸圈，以此留住高素质的企业和人才。 广州市市委、市政府要求也提出了的思路。区经济发展到今天，已经积累了一定的基础，要进一步增强经济综合实力实现跨越发展，工作重心应当逐步从以量的扩张为主转向以质的提高为主，更多地注重经济质量的提高，。为此，要充分利用中心城区的有利条件，以商务为载体，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，加速信息、销售、决策在区域的集聚，进一步提升和拓展城区的服务功能和带动作用，为实现跨越发展做出应有的贡献。2005年7月中旬市规划局正式公布了广州中心八区的总体规划，其中关于黄埔区的规划包括：积极融入广州东部产业区，形成大沙地中心城区、南岗副中心城区、长洲岛历史文化保护区三个中心组团。 大沙地中心城区西起黄埔区区界，东至华坑路，北至护林路，南临珠江，是黄埔区的行政、商业、文化中心，南岗地区要发展成该区的副中心，也成为东部产业区的服务中心，同时要充分利用现有工业基础形成三大工业片区，分别是石化片区、云埔片区和开发区片区。 近年来，城市建设的步伐加快，取得了初步成效，城区规模不断扩大，、等商业旺区逐步形成，等高楼拔地而起，多家企业入驻，雏形初现。与此同时，3、项目的市场定位 3.1 项目优劣势分析 优势： 地处大沙地中心城区，符合政府全力打造大沙地中心区、并以此作为广州东部产业区的服务中心的总体规划； 附近政府机关、事业单位相对集中，企业办事方便； 与此项目一路之隔的丰乐路有黄埔区较成熟的写字楼、住宅公寓、银行网点、食肆、购物中心，配套相对齐全； 位于黄埔东路与丰乐路交汇处，地铁近在咫尺，交通便利。 劣势： 本项目所处的黄埔东路一侧，人流稀少，商业配套不齐，就连小士多也少见； 此地段楼宇素质普遍不高，空置率较高，影响写字楼档次； 本项目规模不大,可容纳的企业不多； 此地段的写字楼租金普遍较低，约20-30元/平方米左右。 3.2 项目定位 针对中国银行黄埔支行大楼，经过对黄埔区写字楼市场进行详细的市场调查，包括市场需求总量、市场竞争情况、市场接受度、消费水平以及黄埔区的产业特点进行调查，由于黄埔区主要以工业和物流业为主，因此我司将中国银行黄埔支行大楼定位为一个集办公、培训、科技孵化等服务于一体的现代化的企业总部写字楼，写字楼主要服务对象为工业、高新科技企业。 本项目纳入我司与黄埔区政府共同开发的“商贸企业总部服务中心”试点，并按照“商贸企业总部服务中心”的统一营运模式进行运作。 3.3 目标客户 根据黄埔区产业优势，针对中国银行黄埔支行大楼,我司目标群体定位为： （1）商贸企业的总部 黄埔是广州东部产业区的中心地带，以工业和物流业为主，商贸企业的服务对象主要为工业企业。该定位有助于发挥黄埔区的交通和产业优势。 （2）进行科技孵化的高新科技型企业 高新科技型企业