广州房地产市场上半年总结与下半年预测.doc

经纬行：广州房地产市场上半年总结与下半年预测一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控 ??? 1．经济稳固复苏，但通胀压力大 ??? 今年上半年，国家继续贯彻落实应对国际金融危机一揽子计划，国民经济回升态势良好。初步测算，上半年完成国内生产总值（GDP）172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。 ??? 从产业结构来看，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。去年受金融危机影响最大的第二产业已恢复到较快增长速度的轨道上来，经济复苏稳固。 ??? 从三大需求来看，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快。上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增25.0%。其中，房地产开发投资19747亿元，增长38.1%。市场销售保持平稳，上半年社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%。对外贸易恢复较快，贸易顺差明显减少。上半年进出口总额13549亿美元，同比增长43.1%。其中，出口7051亿美元，增长35.2%；进口6498亿美元，增长52.7%。进出口相抵，顺差553亿美元。 从季度走势来看，全国GDP第一季度同比增长11.9%，二季度同比增长10.9%（详见下图）。而二季度的回落是为避免投资过热而主动调控的结果。 ????????????????????????????????????? 数据来源：国家统计局 ??? 但由于去年的超额信贷投放，2009年投资对GDP的贡献率高达92.3%，导致今年的通胀压力较大。尽管央行在今年上半年三次上调存款准备金率至17%，但居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）仍居高不下，上半年CPI同比上涨2.6%，工业品出厂价格同比上涨6.0%。从月度走势来看，CPI和PPI呈扩大趋势（详见下图）。 ??????????????????????????????????????????? 数据来源：国家统计局 ??? 2．行业政策深度调控，对市场造成较大影响 ??? 在经济稳固复苏的基础上，为遏制房价过快上涨，中央今年上半年采取了深度调控政策，政策出台的频率和调控力度都达到了调控史上之最（详见下表），对市场造成了较大冲击。各类政策中以“4·17”新政力度为最强，直接将二套房首付款比例提高到了五成，并上浮贷款利率1.1倍；而且，还规定了房价上涨过快的部分地区可直接停止发放第三套住房贷款和不符条件的外地户口人员住房贷款。政策在抑制投机需求的同时，还直接限制了改善型需求的释放。 ???????????????????? 表：2010年上半年房地产行业相关政策一览表 日期及文件名称 主??? 要??? 内??? 容 2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。加大差别化信贷政策执行力度。二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。 三、加强风险防范和市场监管。四、加快推进保障性安居工程建设。五、落实地方各级人民政府责任。 2010年2月21日，广东省政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“粤四条”） 一、增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。 二、全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。 三、抑制投资投机性购房需求。二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率为1%的优惠政策。自2010年1月1日起，个人出售购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过5年（含）的普通住房的，免征营业税。 四、加强对房地产市场秩序的监督规范。 2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 一、竞买保证金不得低于两成。 　　二、土地首付款50%。 　　三、建立用地开竣工申报制。 　　四、保障房用地不低于70%。 2010年3月26日，广州市国土房管局公布七大加强房地产用地供应和监管的措施（简称新“穗七条”） 一、每年1月公布住宅用地供应计划。 二、今年广州将会加大商品住房用地供应。三、供应1.05平方公里保障房用地。 四、探索创新土地公开出让方式。五、建立土地竞买风险预防机制。 六、“地毯式”清查闲置地。七、实行“阳光用地”工程， 4月14日，国务院常务会议决议 一、抑制不合理住房需求