中国住宅市场发展形势研究.pptVIP

中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 从市场预期上看 中国指数研究院在房地产调控新政出台前后，对潜在购房者房价预期的调查结果对比表明，新政对他们房价预期的影响很大，认为“房价将下降”和“房价不涨”的比例相比政策出台前有较大比例的提高，分别提高了20%和11%；而认为“房价微涨”和“房价大涨”的比例，分别降低了18%和12%。 对房价下降的预期将会直接影响到居民的购房计划，持观望态度和持币待购的比例将会加大，特别是对改善性需求和投资性需求的影响会更大。因此，总体来看，短期内社会对住房的购买需求将会减少。 综合以上各方面的因素，房地产调控在短期内会对住房需求量产生一定的抑制作用，但长期来看应该影响不大。 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 对于廉租房来说，由于其面对的居民相对狭窄，供应量也很少，因此，虽然《意见》提出要加大廉租房的建设规模，但总体来看不会对市场产生影响。 对于经济适用房和普通商品住房来说，但由于受地方政府各方面的影响，其供应量不是城市住宅供应的主体（目前经济适用房的供应量仅占总供应量的10%左右，预计未来两年的供应量也不过15%），对市场也不会产生较大的影响；对于普通商品住房来说，未来的供应量将会急剧加大，将成为住房供应的绝对主体。但无论是经济适用房还是普通商品房，只有在明年或以后才能真正形成有效需求。 而对于高档公寓和别墅来说，其面对的目标客户群比较明确，其对价格或首付比例的敏感度相对较弱。同时，控制高档公寓和别墅的建设是这几年来一贯的政策，因此，此次调控对高档公寓和别墅的需求不会产生大的影响。 档次结构 2.1 需求结构 条文：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 由于目前住宅供应上套型普遍偏大，符合广大居民需求的中小套型供应不足，导致很多购房者存在超前消费现象。此次对住房供应结构的调整，加大了90平方米以下的中小套型的供应量，可以说是符合了占购房主体的中低收入阶层的需求。 但对于改善性需求来说，他们对套型面积的要求相对较大，此次调控减少了90平方米以上大户型的供应量，户型结构构成比例将会得到调整。 套型结构 条文：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 3. 对价格的影响 中国指数研究院调查显示，2006年一季度北京新增商品房中90平方米以下的户型仅占总体供应的32％，而90平方米以上的户型占68％；目前北京规划完毕但没有取得施工许可证的项目有70％左右不符合九部委《意见》对户型面积的规定。以上数据充分说明近期一年内将有许多项目因为户型结构问题不能按时进入市场，这将使房地产市场近期内产生供不应求的局面，最终导致房价上涨。 近期导致商品房供不应求，房价上升 条文：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 据中国指数研究院调查显示，“国六条”出台后与出台前相对比，持“下降”、“持平”态度的潜在购房者具有较大幅度的上升，而持“微涨”、“大涨”态度的潜在购房者比例则出现较大幅度的下降。这说明，“国六条”的出台使得居民对房价未来的增长预期降低。 从价格预期上看 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 中长期商品房供求协调，房价增长过快势头将得到抑制 中国指数研究院通过对北京购房者的调查显示，60％以上的购房者会选择90平米以下的中小户型，这与《意见》规定的新建商品房供应结构相符，因此新政有助于解决当前商品房供应结构失调的问题，从而使当前房价增长过快的势头得到抑制。 北京居民住宅需求面积分布 条文：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 中国指数研究院 CHINA INDEX ACADEMY 建设部去年的调查数据显示，北京市商品住宅投资性购房比例约19%，而在投资购房者中将近30％的人选择将房屋短期内出手，也就是说在房地产市场需求中有6％的投机需求，因此新政实施时必然抑制这部分需求，从而在一定程度上缓解房价上涨过快的势头。 抑制投资特别是投机性需求将会对房价上涨起到一定的抑制作用 条文：从2006年6月1日起