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行业策略报告 Sector Report 不动产 2007 年1 月4 日 中国地产股的历史性重估机遇 不动产 向好 主要结论 贸易顺差与资产重估 2004 年以来，中国贸易顺差的快速增长是 首选股票 万科A (000002) 最优-1 2005 年下半年以来人民币升值以及股市上涨的基本动力。由于财富 保利地产(600048) 最优-1 效应和交易成本的因素，房地产价格的上涨具有滞后性。虽然，过去 中宝股份(600208) 最优-2 几年国内的房地产价格一直处于上涨过程中，但显然那是由住宅消费 所推动的。结合国际经验，我们判断，未来几年内房价有可能出现新 涉及公司 一轮上涨。 公司 股价 目标 评级 金地集团 17.65 21.60 优势-1 人口结构、收入与城市化 在需求层面，年轻的人口结构、收入增长 浦东金桥 10.86 13.50 优势-1 及分化和城市化带来的滞后效应是中国住宅消费的三大支柱。虽然其 中国国贸 9.21 12.00 优势-1 间可能会受短期因素的扰动，但我们预期中国住宅有效需求的增长至 少还将持续20 年。 预测变动情况 增加有效供给才是当务之急 过去两年，政府为了抑制日益高涨的房 价，先后两次出台了大规模的调控政策，但从全国房价的实际走势来 看，房价上涨的压力仍旧很大。我们认为，导致政策调控效果不明显 的原因在于：这一系列政策并未抓住影响房价的关键因素，即有效需 赵强 求和有效供应。我们甚至怀疑，政策对有效供应的抑制作用可能大于 021-508188870-209 对有效需求的调节。因此，我们认为，从总量层面增加住宅用地的有 zhaoqiang@ 效供应，才是当务之急。 联系人：郭晶晶 中国地产股的历史性重估机遇 由于被错误地参照香港地产股的估 (8621237 值标准，中国地产股已经成为全球地产股的“估值洼地”。国际上， guojj@ 所谓“金砖四国”的其他三个国家（巴西、俄罗斯和印度）地产股的 行业表现(12 个月) 市盈率都在 50 倍以上。基于以上的分析和判断，我们认为中国地产 股正面临着前所未有的历史性重估机遇。我们根据合理市盈率的模 型，得出覆盖范围内 10 家开发类地产股的市盈率区间为 12-35 倍， 180% 平均为19 倍。 135% 选股策略——战略性持有长期赢家 从2005 年开始，中国房地产行 90% 业进入了“战国时代”，目前仍处于行业整合的初期，而“赢家通吃” 45% 的格局还远未形成。尽管如此，我们认为，一些上市公司已经出现了 0% 12-05 03-06 06-06 09-06 “长期赢家”的特征。结合估值水平，我们首选的三家公司分别是： 不动产 上证指数 万科、保利地产和中宝股份。收租股方面，继续看好中国国贸和浦东