万科坂雪岗项目策略案.pdf

序： 寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！ 这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足， 但我们都还存在着对生活的欲望， 有些我们知道，有些我们不知道。 城市的上空，左冲右突的欲望。 找到了一群人，于是找到了一股欲望。 我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。 目录： 第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点 第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望 第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望 第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活 第五部分：商业态势规划 第六部分：销售建议 第七部分：大型开盘活动 找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足， 而那个空间，也是期待中的市场定位—— 第一部分 市场定位——找出市场的空白点 从事实出发，寻找定位的立足点… … 9.7亿元意味着可以得到什么？ 等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区编号为G3404- 1的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或 等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用 地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对 整个坂雪岗片区居住素质的提升都有深远的影响！= 9.7亿元 关于数据背后的思考： 先天决定着后天 血统影响日后的成长轨迹 当然不仅仅意味着等价交换 意味着万科必须用心 就 在 9 . 7 亿 拍 下 这 片 土 地 的 一 刻 起 ， 已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身 可比性项目分析 竞争对手的位置 福田区可比性项目优劣势分析 福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑 •价格是坂雪岗项目最大的优势。 优势 •社区面积大，绿化率高，密度低。 •高纯度的高知识人群。 劣势 •黄埔雅苑的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交 通等。这是坂雪岗项目无法比拟。 •处在一个公认的高尚住宅集中的区域。 香密湖区：坂雪岗项目与中旅国际公馆 •价格是坂雪岗项目最大的优势。 优势 •社区面积大，绿化率高。 •高纯度的高知识人群。 •发展商更具开发经验、知名度、美誉度。 •市中心的湖是绝版资源。 劣势 •公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。 •离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。 竞争对手的位置 南山区可比性项目优劣势分析 华侨城区：坂雪岗项目与锦绣花园•翡翠郡 •价格是坂雪岗项目最大的优势。 优势 •社区面积大，密度低。 •高纯度的高知识人群。 •小区内、华侨城圈多层次景观系统，坂雪岗无法企及。 劣势 •锦绣中华、欢乐谷等旅游休闲产业资源发达，旅游地产模式优势。 •处在一个公认的高尚住宅集中的区域。周边配套、交通等是坂雪岗 无法比拟的。 红树林区：坂雪岗项目与碧海云天•红树东方 •价格是坂雪岗项目最大的优势。 优势 •社区面积大，绿化率高，密度低。 •高纯度的高知识人群。 劣势 •红树林独特资源无法复制，海景也是坂雪岗天然欠缺的。 •公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，