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金地青浦新城地块评估 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2009/3 关键主题：土地属性，市场分析，产品建议，价格建议 提报正文—— 青浦新城地块评估报告 报告提纲： 地块分析 市场环境 产品建议 客源分析 价格建议 地块分析 地理环境 本地块位于青浦新城，位于老城改造区域。 地块西至漕盈路，冬至规划道路，南至规划道路，北至河道。 地块距离北面青赵公路400米，距离南面淀山湖达到300米，距离东面漕俞路500米。 北面青赵公路 东面漕俞路 南面淀山湖大道 西面漕盈路 交通情况 自驾车：主要依靠青赵公路前往青浦城区，距离沪青平公路1.5公里左右； 公共交通：距离青浦客运站1.5公里，有多条通往上海市区的公交线路。 周边配套 日常生活配套主要依靠青浦镇，配套齐全，距离2公里左右； 地块东面漕俞路有日常配套，地块北面1公里处有农工商超市和菜场。 周边环境 地块西面漕盈路以西为农民自建房屋，东侧为农民自建房，南面为新青浦世纪苑； 南面新青浦世纪苑 西面农民自建房 东面漕俞路商业 地块现状 地块北面为一条自然河道，地块内为大片农地和植被，地势平坦。地块内有高压线通过。 北面自然河道 地块内部1 地块内部2 地块内高压线 市场环境 市场分析 目前青浦新城板块有个9项目在售，1个项目待推。 案名 位置 开盘时间 总建 （万平方米） 产品类型 均价 （元/平方米） 主力面积 （平方米） 主力总价 （万元） 成交套数/ 推出套数 08年月均 去化套数 未来可售体量 （万平方米） 汇丰豪轩 五厍路168弄 06.6 3.7 多层 9000 三房145 三房130 153/164 1 0.2 金地格林郡 沪青平公路5599弄 06.9 20 小高层 花园洋房 小高层8000 花园洋房9000 小高层80-90 花园洋房130 小高层65-70 花园洋房115 1670/1694 45 0.5 新城盛景 青湖路1015号 07.10 30 小高层，多层 7500-8000 一房55-70 二房80-90 一房42-54 二房60-70 1797/2229 100 13 吉富绅花园 公园东路1688弄 100 三房137 二房100 三房137 142/306 20 2 顺驰蓝湾二期 华盈路688弄 08.7 11 多层 9000 二房95 三房120 二房85 三房110 25/100 5 6 景港名人苑 港俞路1085号 大盈港、漕盈路 9个项目中，4个项目为08年开盘，1个项目待推，2个06年开盘的项目基本售完； 从产品类型来看，公寓产品以多层和小高层为主； 从均价来看，公寓价格在8000-9000元/平方米，联排均价在12000元/平方米左右； 从面积段来看，公寓二房在80-90平方米，三房在120-140平方米，联排在220平方米左右； 从总价段来看，公寓二房在70-75万元，三房在100-120万元，联排在260万元左右； 从销售情况来看，公寓产品08年月均去化基本在30-50套左右，作为主要供应量的新城盛景，其月均去化套数达到100套； 从未来可售体量来看，08年开盘的项目未来有一定的体量待推，以富力桃园为主；未来总待推量为85万平方米。 从客户来看，青浦新城本地客户为主，小户型多为首次置业的年轻人和工薪阶层，三房客户主要为周边区域的居住改善型客户； 重点个案 新城盛景 开 发 商：江苏新城创置房地产有限公司 位 置：青浦区青湖路1015号（近外青松公路） 经济指标：总建30万平方米, 容积率1.1 产品类型：小高层、多层、少量联排 公开日期：07.10 均 价：公寓7500-8000元/平方米左右 主力面积：公寓80-90平方米 主力总价：公寓60-70万元 销售情况：07年10月开盘以来，共推出公寓2229套，成交1797套 时间 推出 去化 价格 08.7 382 151 7700 08.8 / 132 8026 08.9 149 47 7845 08.10 146 70 7548 08.11