美达2006年南京浅草的明苑项目定位报告.docVIP

美达南京浅草明苑项目定位报告 一、项目介绍 一） 项目概况 1.地理位置 本项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。为迈皋桥原栖霞养鸡厂地块。 2.自然环境 西接长江，中傍玄武湖，东连紫金山，幕府山、聚宝山等如珠玉般散落其间，这就是城北令人艳羡的自然环境。尤其是幕府山风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。 3.地形地貌 本项目地块呈不规则四边形，内部地势呈东高西低的缓坡。 二） 项目经济指标 项目总占地面积为56754.7平方米，总建筑面积为101084.2平方米，其中住宅面积为68433.29平方米，商铺面积为10789.82平方米。项目绿地率为36.8%，容积率为1.4,总户数为608户。 二、市场背景分析 一）城北城市规划概况 路网体系旧貌换新颜，交通配套逐步完善 随着和燕路拓宽改造工程的完成、地铁一号线的开通以及建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造使得城北的路网体系更上一个新台阶，交通配套也更为完善。尤其是地铁一号线的开通，为城北居民的居住、生活带来无比的便利。无疑，城北楼市的发展也将随着地铁的开通，驶上前所未有的高速轨道。 未来在新增20余条道路，形快速干道、主干道、次干道、支路相组合的发达路网，同步增设公交站点，方便市民出行。(幕府山)燕(燕子矾)风景区西起上元门，东到燕子矶，北临长江，是南京主城绿地系统重要组成部分整个风景区被划分为“四区一园一带”，即燕子矶名胜游览区、劳山生态游览区、幕南景观休闲区、旅游服务区、白云石矿遗址公园和滨江休闲风光带。12万人左右。 4．需求分析 购房者较为理性，需求户型集中在80-100㎡的两房与110-130㎡的三房 过去城北供销集中在60-80㎡、100-120㎡这两个区间，购房者较为接受的基本面积在这两区间中，这主要与城北的房地产开发较为滞后，购房者对于生活条件要求还基本处于满足根本需求上。 目前，城北各片区供销比较好地集中在80-100㎡、110-130㎡这两个区间，这两区间正好为二房与三房的最佳居住面积，可见城北居民购房需求也从过去的满足根本居住需求逐步转变为现在的经济舒适型需求，整体而言，城北购房者消费较为理性。 整体存量少、去化速度快，供需基本平衡 至2005年11月底城北板块已批准上市待售体量为39.8万平方米，去化周期需要10月左右，比全市16个月的平均去化周期少6个月。除仙林外，全市各大板块中，城北是存量最少、去化最快的板块。新政后，城北板块平稳发展，整体均价稳中有升。总体来看，2005年城北板块供需基本平衡。?2006年全年城北板块新房上市量约占总上市量的9.3%，该板块的供求平衡。 5．价格分析 各片区价格差异较大，价格比最大达2：1 价格方面，城北高低价格比最大已达2：1，这主要还是由于该板块片区划分细致——城北东片、城北中片与城北西片，且片区房地产发展速度不一造成。其中销售均价以西片最高，主要是由于世茂滨江这一高档次外销楼盘的上市，整体上拉升了该片区的均价，目前西片区的最高销售均价达9000元/平方米；而中片区的价格居中，随着居住环境的日益改善，预计该片区的价格将进一步提升，目前中片区销售均价在5000-6300元/平方米左右；而东片由于发展滞后，人文环境较差，均价也为目前城北片区的谷底，销售均价在4500元/平方米左右。 片区配套及景观资源直接影响区域整体价格水平 城北西片由于临近市区，原有交通发达，商业氛围较好，人居环境较佳，致使楼盘销售均价较高。城北中片凭借建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造等，新庄立交的交通枢纽地位形成，大大缩短了该区域与城中的距离，加上该区域靠近紫金山、玄武湖，大环境优美，区域楼盘品质的不断提高，销售均价也将逐步追赶西片。东片片区面积将近整个城北一半，且集中了大量的工矿企业，开发难度大，而房地产项目分布较散，难以形成成熟的居住氛围，生活配套主要是依靠中片地区以及市区，因此价格较低。 2005年板块成交均价稳中有升，走势趋稳 6．客户群分析 本区域内客户群为主，非区域内原住客户群逐渐增多 目前，由于受到居住习惯等因素影响，城北客户群更多的是本地客户群，随着城北板块的形象提升以及城北楼盘品质的提高，同样吸引更多的他区购房人，甚至是大厂、六合一带的很多年轻购房者已经开始因为环境和“返城情结”的影响过江购买城北楼盘。 三）区域市场细分 1．研究范围界定 项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。项目所处区域特征明显，根据价格、景观资源、地理位置等区域共性，我们将研究区域作如下界定：东至万小路沿线、