仁恒江湾城项目策略的报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2008年 南京 长江之畔;目　录;江湾城总体认知：;城市价值;项目紧邻长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态;板块价值;板块价值;品牌价值;建筑品质;江湾城具备了成为高端楼盘的先天禀赋;;我们是什么——高端物业——一个由四纬因素构成的市场综合体;在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研究此物业类型;南京市场高端物业特征：四大因素往往不能兼而有之;高端物业市场规模逐年扩大，300万元以上的总价段成交量明显增加;2008年，虽然整体住宅市场进入了调整期，但高端住宅市场情况任然持续良好状态;目前别墅市场对于高端住宅物业的分流作用并不明显;市场竞争——未来两年内即将上市的高端住宅物业供应量惊人;200万㎡潜在高端物业供应两极分化，河西与城东的潜在供应将带来直接威胁。;河西板块目前在售项目待推存量约170万㎡;河西板块2007年到现在潜在住宅土地供应量约250万㎡;河西板块三级市场目前呈刚刚起步状态，主力成交价格在[8500-13000]之间;主城之内滨江高端物业匮乏 ——目前在售仅有城北板块的世茂滨江，遭遇变电门事件之后未来项目走势也必将受到影响；而潜在供应方面的交通控股三汊河项目目前在运营上也遇到了一定障碍，意图寻求合作公司共同继续开发。 河西板块已然步入高端板块认知行列 ——整体城市未来高端物业供应情况出现两极分化现象，除城中板块外，位于东北角的仙林板块与位于西南角的河西板块以夹角形式聚集了众多高端项目，而其中仙林板块基本是以低密度类别墅型板块定位，与河西板块的高端公寓市场存在一定的差异化。 高端物业稳步持续走高 ——进入2008年以来，市场去化萎缩现象明显，但高端物业销售情况却有上升趋势，可见城市购买力依然存在，同时高端产品与高端价位已经逐渐为市场所接受。 河西板块供销情况 ——目前河西板块商品住宅市场主力成交均价[9000-12000]，7月成交7.28万㎡，成交相对平淡，虽然各开发商是促销频频，但却还是难以扭转整体市场疲软的局面；三级市场，因区域的发展也是处于刚刚起步的阶段，整体成交一般，视楼盘品质，主力成交均价在[8500-13000]之间。 未来竞争形势严峻 ——一方面目前全市高端物业潜在供应达到200万㎡ ，而2008年1-7月全市高端物业去化量仅有28万㎡左右,月均去化4.06万㎡；另一方面目前河西板块尚有约420万㎡ 左右的存量供应，而2008年上半年河西板块仅销售36.6万㎡左右,月均去化6万㎡ 。;项目定位;项目;豪宅;外部因素;综合定价系数;未来价格预判;2007年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为3432元/㎡左右； 2008年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为3889元/㎡左右。;客户研判;客户研判;类别;客户研判;客户定位分解;130-170㎡主力客群为改善型;200㎡以上主力客群为享受型;客户定位;营销策略的思考。;概念生成;;上海,南京,苏州,成都……;;依水而居： 仁恒坚定建筑和水域的一脉和谐，让深渊静谧的意境延伸至居家空间； 国际视野： 恒者，以理想为动力，以杰作为目标、以国际为胸怀，汇天下有缘人、 共赏共悦。 ;具有国际视野和高端审美观的企业;WHAT IS 江湾城？;「辉映中心城区，创领国际新区」;江湾城在南京滨江项目中极具代表性，既可望江，又可近享滨江公园天然氧吧与自然绿意，70万方造城级规模，将在南京树立大型国际化生活社区的典范。;规划整体抬高的坡地花园，50%的绿化率，仅11%的建筑覆盖率，成就了极大的视野空间，社区还规划有生态内河，水景交融。加之高层滨江建筑，气势非凡，把“欲穷千里目，更上一层楼”的人生哲学与建筑美学合二为一。;铝板现代外立面，国际精装品牌组合，户室中央空调，地暖等设施 。;休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际多元品质生活;幼儿园、小学、中学、丰富的各类商业配套，充分保证国际品质的便利生活。;「高尚物业」;江湾城的关键词;扫描 －－WHAT IS 江湾城？;有的时候，你以为你看清楚了…… 真相 永远比 现象 更重要。;　仁恒７０万平米的弘篇手笔，必将树立整个河西滨江板块在南京的市场地位和全新形象，江湾城的未来就是成为南京滨江第一盘。 　江湾城延续了仁恒作为高端地产领跑者在未来和消费者的关系，并且用７０万的江河大胸怀去包容更多的精英人群。 　江湾城留给市场的印象，一定是领先市场同类