商业地产实战基础.pptVIP

商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域 商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主 需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣 需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益 规划层面 不同 开发流程 不同 利益关系 不同 理论基础 不同 客户 不同 * 商业地产实战基础知识 ——并无科班的定义 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产. 什么是“商业地产”？ 选址及获取土地 商业地产开发 和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等 招商 招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述 运营管理 招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路 退出机制 商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出 商业地产五大模块 什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域 市府商圈 随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域零售、餐饮及娱乐方面的市场空白； 溁湾镇商圈 该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受到区域发展的影响，商业未来发展空间比较有限； 麓南商圈 依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档为主； 望城坡商圈 区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的开业，区域内综合配套逐步发展。 溁湾镇商圈 望城坡商圈 麓南商圈 市府商圈 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 (交通是商圈地域划分的首要因素) 通程商业广场 通程电器 指南针购物广场 苏宁电器 滨江新城国际商贸中心 主要以枫林一路与麓山路交汇初为中心，向南影响麓山路 → 麓山南路；向西到溁湾镇汽车站。 溁湾镇商圈 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 商圈，有很多层次，需要区别分析 　　(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店55％～70％的顾客来自核心商圈。 　　(2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15％一25％的顾客。 　　(3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等） 如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度 河西主要商圈 区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈，但受到地域等方面的限制，麓南商圈辐射力有限，溁湾镇未来发展潜力不足；望城坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。 溁湾镇商圈 区位 核心区域为枫林一路与麓山路交汇处； 现有供应规模 （万㎡ ） 总体供应为150,000平方米； 其中规模型零售商业供应为100,000平方米 首层租金水平 （元/㎡·月） 一层临街120-200元/